專門從事醫(yī)療設(shè)施投資和管理的房地產(chǎn)投資信托(REIT)Medical Properties Trust(MPW.US)當(dāng)?shù)貢r(shí)間周一宣布采取最新行動(dòng)，其中包括將股息削減近一半，以加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債表并降低資本成本。

Medical Properties Trust董事長(zhǎng)、總裁兼首席執(zhí)行官Edward K. Aldag, Jr.表示：“正如我們?cè)谧罱募径扔轮忻鞔_表示的那樣，我們的重點(diǎn)是降低杠桿率，提高債務(wù)和股權(quán)資本的長(zhǎng)期成本。我們董事會(huì)相信，這些決定性的步驟將有助于實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo)杠桿率，并創(chuàng)造顯著的戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)靈活性?！?/p>

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Medical Properties宣布季度現(xiàn)金股息為每股0.15美元，而此前的股息為每股0.29美元。該公司表示，董事會(huì)考慮了近期資產(chǎn)處置和資本重組交易的稀釋效應(yīng)，同時(shí)目標(biāo)是預(yù)計(jì)近期AFFFO的初始支出低于60%。

在計(jì)算中，董事會(huì)只使用了Prospect Medical在加州租賃醫(yī)院的預(yù)期現(xiàn)金租金。該公司還尋求選擇性的額外交易，以“增強(qiáng)承銷資產(chǎn)價(jià)值”。它表示將繼續(xù)探索再融資、銷售和合資企業(yè)，以償還債務(wù)，同時(shí)保持多元化的投資組合。

Medical Properties還計(jì)劃減少可自由支配的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和其他成本，以與其資產(chǎn)基礎(chǔ)和近期收購(gòu)活動(dòng)保持一致。該REIT價(jià)格在周一的美股盤中一度跌超2%，此后又恢復(fù)漲幅，截至收盤漲1.15%。此前，該REIT在上周五一度暴跌超14%。

作為一個(gè)非常受市場(chǎng)歡迎的REIT，Medical Properties Trust通過(guò)收購(gòu)醫(yī)療設(shè)施的物業(yè)，并將其租賃給醫(yī)療服務(wù)提供商，從而獲得租金收入。這種模式使醫(yī)療機(jī)構(gòu)能夠?qū)Ｗ⒂谔峁┽t(yī)療服務(wù)，而無(wú)需投入大量資金購(gòu)買物業(yè)。而Medical Properties Trust則從租金中獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

該公司的使命是提供資本，以支持醫(yī)療設(shè)施的現(xiàn)代化、擴(kuò)張和改善，從而幫助提供更好的醫(yī)療服務(wù)。Medical Properties Trust在醫(yī)療房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有廣泛的經(jīng)驗(yàn)，是醫(yī)療類型基礎(chǔ)設(shè)施投資的重要參與者之一。

一向以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流而著稱的Medical Properties為何近期股價(jià)暴跌且大幅度削減股息?主要因加州醫(yī)療保健管理部門宣布暫停與租戶Prospect Medical.公司的交易。有媒體報(bào)道稱，Medical Properties與其租戶之一Prospect Medical之間的重磅交易被加州監(jiān)管機(jī)構(gòu)擱置，由于租金重要來(lái)源之一面臨困境，因此不難理解為何Medical Properties大幅削減股息，但多數(shù)投資者已預(yù)料到該REIT削減股息的舉措。

最近股價(jià)動(dòng)蕩和重組，以及Prospect Medical有關(guān)

Medical Properties股價(jià)上周五大跌，此前媒體報(bào)道稱，該醫(yī)院房地產(chǎn)投資信托基金與核心租戶之一Prospect Medical在5月達(dá)成的資本重組協(xié)議可能會(huì)遇到監(jiān)管阻礙。該協(xié)議重組了租戶與醫(yī)院業(yè)主之間的關(guān)系。

考慮到Prospect Medical的流動(dòng)性問(wèn)題，今年5月，Medical Properties同意持有前者股權(quán)，以換取遞延租金，從而允許這家醫(yī)療REIT隨后出售其在重組后的管理式醫(yī)療業(yè)務(wù)中的股權(quán)部分。資本重組協(xié)議的目的是救助其陷入困境的租戶，這些租戶占據(jù)很大的租金收入份額;同時(shí)減輕Prospect Medical的現(xiàn)金流壓力，同時(shí)也允許Medical Properties在未來(lái)一段時(shí)間退出股權(quán)。

Prospect Medical是Medical Properties的重要租戶，在第二季度占總收入的20.3%。人們之所以對(duì)這一報(bào)道感到擔(dān)憂，是因?yàn)镸edical Properties沒(méi)有在第二季度財(cái)報(bào)中披露這一事實(shí)，因此這加大了該REIT上周五的拋售壓力。然而，這家醫(yī)療房地產(chǎn)投資信托基金在其網(wǎng)站上發(fā)表了自己的聲明，澄清相關(guān)誤解，并預(yù)計(jì)最終該協(xié)議將獲得加州監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)。

該協(xié)議被監(jiān)管機(jī)構(gòu)擱置的報(bào)道可以說(shuō)強(qiáng)烈影響了市場(chǎng)情緒，導(dǎo)致Medical Properties上周五一度下跌超過(guò)14%，并將該REIT價(jià)格推至一年來(lái)的新低。

該房地產(chǎn)投資信托基金剛剛宣布將其季度股息削減至每股0.15美元，顯示出48%的下行調(diào)整。然而此舉可以說(shuō)市場(chǎng)已經(jīng)預(yù)料到，一段時(shí)間以來(lái)，投資者一直擔(dān)心潛在的股息削減計(jì)劃，這體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資信托基金的高股息收益率上。

在第二季度業(yè)績(jī)報(bào)告中，Medical Properties將其2023財(cái)年正常化運(yùn)營(yíng)資金的指引從每股1.50-1.61美元(第一季度提供的指引)小幅縮小至每股1.53-1.57美元(第二季度提供的指引)。業(yè)績(jī)展望本身并未受到資本重組協(xié)議的影響，REIT今年將很容易用正常運(yùn)營(yíng)資金支付股息。新派息折合成年率為每股0.60美元，Medical Properties將利用釋放出來(lái)的現(xiàn)金來(lái)降低杠桿率。因此，通過(guò)將現(xiàn)金流重新導(dǎo)向其資產(chǎn)負(fù)債表和償還債務(wù)，Medical Properties有可能彌補(bǔ)去年曾遭受的部分損失。

所有的壞消息都被市場(chǎng)定價(jià)，NFFO乘數(shù)非常誘人

目前，投資者可以以低得離譜的NFFO(正常化運(yùn)營(yíng)資金)乘數(shù)系數(shù)買入。上周五，Medical Properties股價(jià)為6.93美元，假設(shè)運(yùn)營(yíng)正常資金指引的中點(diǎn)為每股1.55美元，那么該房地產(chǎn)投資信托基金的估值將達(dá)到荒謬的4.5倍NFFO。因此，即使在房地產(chǎn)投資信托基金暫時(shí)失去與Prospect Medical的股權(quán)交易，被迫制定另一項(xiàng)重組安排的情況下，買入Medical Properties仍將是一筆非常便宜的現(xiàn)金交易。

Medical Properties每個(gè)季度從REIT運(yùn)營(yíng)中獲得大量現(xiàn)金流/資金，截至2023年6月30日，其現(xiàn)金超過(guò)3.24億美元。自今年8月以來(lái)，該REIT價(jià)格跌超30%，當(dāng)前重組交易可能產(chǎn)生的所有壞消息，可能已全部反映在MPW的股票中。

不過(guò)在重組的這個(gè)時(shí)候投資Medical Properties同樣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)(與Prospect Medical的交易可能會(huì)失敗，股息可能會(huì)再度被削減)，但正如之前所述，這些擔(dān)憂也許已經(jīng)完全反映在Medical Properties股價(jià)走勢(shì)中。作為一家醫(yī)院的業(yè)主，Medical Properties擁有的資產(chǎn)可以說(shuō)在“經(jīng)濟(jì)體中最能抵抗衰退的部分”進(jìn)行運(yùn)作，宏觀層面的風(fēng)險(xiǎn)非常小，短期內(nèi)最大的風(fēng)險(xiǎn)正是股息削減。

來(lái)自投機(jī)研究平臺(tái)Seeking Alpha的資深分析師The Asian Investor表示，Medical Properties當(dāng)前價(jià)位看起來(lái)是一個(gè)非常有吸引力的投機(jī)性買入對(duì)象，因?yàn)橥顿Y者對(duì)加州監(jiān)管機(jī)構(gòu)擱置與Prospect Medical的交易的過(guò)度擔(dān)憂，導(dǎo)致該公司股價(jià)上周五暴跌，股息雖然現(xiàn)在減少了一半，但市場(chǎng)很大程度上消化了這一點(diǎn)。

The Asian Investor表示，雖然Medical Properties可能不受股息類型投資者的青睞，但醫(yī)療房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)際上通過(guò)NFFO支持其新股息，而且就正常運(yùn)營(yíng)資金而言，估值如此便宜，疊加最壞的消息可能已經(jīng)完全反映在Medical Properties疲軟的估值中。該分析師表示多數(shù)投資者對(duì)負(fù)面消息反應(yīng)過(guò)度，該分析師相信Medical PropertiesM在未來(lái)12個(gè)月有非常有投資吸引力，因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)投資信托基金正在進(jìn)行重組，并利用多余的現(xiàn)金流償還債務(wù)。