智通財(cái)經(jīng)APP注意到，由于未來18個(gè)月將有170億美元的債務(wù)到期，陷入困境的瑞典房地產(chǎn)公司正面臨越來越大的出售房產(chǎn)以籌集現(xiàn)金的壓力。

盡管房地產(chǎn)公司一直抵制強(qiáng)制出售，但能采取行動(dòng)的時(shí)間越來越短。隨著債券和股票市場(chǎng)幾乎全部關(guān)閉，資產(chǎn)處置正成為僅存的選擇之一。

在全球受沖擊最嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，無序的融資潮可能會(huì)導(dǎo)致大幅折扣。這可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，重新設(shè)定整個(gè)行業(yè)的估值，并加劇融資缺口。瑞典央行警告稱，迅速出售大量房產(chǎn)的房地產(chǎn)公司可能會(huì)威脅到該國(guó)的金融穩(wěn)定。

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Aktia Bank的投資組合經(jīng)理Jonne Sandstrom表示，"第一選擇是進(jìn)行資本重組，安然度過這場(chǎng)風(fēng)暴，但并非所有公司都能做到這一點(diǎn)。"“我最擔(dān)心的是市場(chǎng)普遍情緒惡化，屆時(shí)再融資將變得更加棘手?！?/p>

在一年多前創(chuàng)下交易記錄之后，瑞典的商業(yè)地產(chǎn)交易已降至十年來的最低水平。這表明賣家想要的價(jià)格和買家愿意支付的價(jià)格之間存在差異。大量信用評(píng)級(jí)下調(diào)——包括越來越多的房地產(chǎn)公司降至垃圾級(jí)——表明，這種僵局可能很快就會(huì)結(jié)束。

FastPartner AB的首席執(zhí)行官Sven-Olof Johansson在接受采訪時(shí)表示，“較高的利率正在蠶食負(fù)債較多的小型房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)?！薄霸阢y行體系中為債券再融資將變得更加困難，因此今年秋天對(duì)它們來說將是艱難的?！?/p>

斯德哥爾摩最大的寫字樓業(yè)主之一FastPartner本月早些時(shí)候失去了投資級(jí)評(píng)級(jí)。

瑞典房地產(chǎn)公司所有貨幣的年度債券到期日

陷入困境的房地產(chǎn)公司Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB(SBB)一直是瑞典商業(yè)房地產(chǎn)危機(jī)的中心，但問題還不止于此。四家公司的債券收益率比瑞典央行發(fā)行的債券至少高出10個(gè)百分點(diǎn)，使它們陷入困境。

今年，債務(wù)到期規(guī)模相對(duì)可控，為49億美元，但到2024年，這一障礙將增加一倍以上，達(dá)到121億美元。數(shù)據(jù)顯示，海姆斯泰登銀行(Heimstaden Bostad)是Heimstaden AB的子公司，其到期金額最大，為25億美元，而SBB則為7.65億美元。

FastPartner將于周二開始陸續(xù)發(fā)布上半年財(cái)報(bào)，屆時(shí)行業(yè)狀況將變得更加明朗。SBB于7月14日公布其業(yè)績(jī)。

瑞典房地產(chǎn)公司的債券處于不良水平——一些票據(jù)的交易價(jià)格比主權(quán)債券收益率高出1000個(gè)基點(diǎn)

到目前為止，投資組合的下調(diào)幅度不大——第一季度不超過4%左右。這在很大程度上是由于交易的缺乏，而幾個(gè)月來的首批重大交易將在很大程度上決定房地產(chǎn)跌勢(shì)的深度。

穆迪的分析師上個(gè)月在一份關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的報(bào)告中表示，“信貸質(zhì)量下降的最大風(fēng)險(xiǎn)在瑞典，那里的公司在未來幾年將面臨大量到期貸款?！边@家評(píng)級(jí)公司列舉了期限為3至4年的債券——大約是其他歐洲房地產(chǎn)所有者期限的一半——這使該國(guó)處于利率上升影響的最前沿。

今年1月，F(xiàn)astighets AB Balder成為瑞典首家獲得垃圾評(píng)級(jí)的房地產(chǎn)公司。此后，F(xiàn)astPartner和SBB也加入了該公司。盡管這些公司的債券收益率已經(jīng)處于高收益水平(SBB的債券收益率要高得多)，但失去投資級(jí)地位意味著債券買家范圍縮小，融資成本大幅上升。

自2021年底的峰值以來，房地產(chǎn)公司的股價(jià)已經(jīng)下跌了60%以上，這使得配股成為一個(gè)不那么有利的選擇。此外，銀行對(duì)增加在該行業(yè)的敞口越來越謹(jǐn)慎，這削弱了交易融資。

房地產(chǎn)服務(wù)公司Newsec副首席執(zhí)行官兼咨詢主管Max Barclay表示，"銀行在保持交易市場(chǎng)活躍方面扮演著重要角色，"“但現(xiàn)在這不起作用。”

瑞典房地產(chǎn)公司的評(píng)級(jí)出現(xiàn)下滑——大多數(shù)公司的信用狀況都惡化了，有些公司甚至陷入了垃圾級(jí)

一些投資者已經(jīng)籌集了資金以利用這種情況，但他們希望獲得業(yè)主不愿給予的折扣。穆迪的基本預(yù)測(cè)是，到明年年底，歐洲商業(yè)房地產(chǎn)估值將較2022年的水平下降5%至15%。在“下行情況”下，瑞典的降幅可能更大。

不過，房地產(chǎn)公司們目前并沒有讓步，他們表示，在入住率高、現(xiàn)金流穩(wěn)定的情況下，沒有理由降低賬面價(jià)值。

SBB需要在未來三年內(nèi)對(duì)16億美元到期債券進(jìn)行展期，據(jù)新任CEO Leiv Synnes表示，就連SBB也表示不會(huì)為其房產(chǎn)提供折扣。上周，該公司將位于Linkoping南部城鎮(zhèn)的房產(chǎn)出售給了當(dāng)?shù)卣畵碛械囊患覍?shí)體，但3700萬美元的收益只是其整體融資需求的一小部分。

FastPartner的Johansson表示，“我們沒有理由出售這個(gè)市場(chǎng)上的任何資產(chǎn)。”“現(xiàn)在不是賣出的時(shí)候，利率低的時(shí)候才是?！?/p>