趕在上半年的尾巴，2023年的港股IPO市場(chǎng)再度活躍了起來。同時(shí)，沉寂已久的物業(yè)管理行業(yè)也迎來了“新兵”。

【資料圖】

盡管現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)和物管行業(yè)處于深度調(diào)整的階段，但中信證券最新觀點(diǎn)認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最為確定的長(zhǎng)期機(jī)會(huì)，則是存量不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)維養(yǎng)護(hù)提效和服務(wù)升級(jí)，并認(rèn)為物業(yè)管理板塊當(dāng)前具備顯著投資價(jià)值。

在這樣的背景下，近日，泓盈城市運(yùn)營服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“泓盈服務(wù)”)向港交所主板提交上市申請(qǐng)，中金公司為獨(dú)家保薦人。

深耕湖南省的城市運(yùn)營服務(wù)商

近年以來，星城長(zhǎng)沙作為近年來熱度飆升的“網(wǎng)紅城市”，以好吃、好玩和低房?jī)r(jià)活躍于網(wǎng)絡(luò)，吸引大批游客、年輕人和企業(yè)等前來旅游、置業(yè)、投資。而泓盈服務(wù)正是來自于長(zhǎng)沙，并持續(xù)深耕于湖南省。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，泓盈服務(wù)是一家領(lǐng)先的國有城市服務(wù)及運(yùn)營提供商，提供廣泛的服務(wù)。近年以來，泓盈服務(wù)以湖南省尤其是長(zhǎng)沙市為戰(zhàn)略重心，以及在同一地區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)及城市服務(wù)的既定市場(chǎng)地位，將繼續(xù)支持其業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張。

據(jù)中指院資料，以截至2022年年底的綜合實(shí)力、毛利及城市服務(wù)收入計(jì)，泓盈服務(wù)在總部位于湖南省的中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第一。此外，公司被公認(rèn)為總部位于湖南省的中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中唯一一家提供城市照明系統(tǒng)運(yùn)營的公司。

從財(cái)務(wù)角度來看，近三年以來，泓盈服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入分別約為2.78億元(人民幣，單位下同)、4.32億元及5.29億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為37.8%。同期利潤(rùn)分別約為3461.7萬元、4084.1萬元及5359.6萬元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到24.4%。以此來看，盡管當(dāng)期公司的營收和利潤(rùn)均屬于穩(wěn)步增長(zhǎng)的狀態(tài)。

根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)，公司提供的服務(wù)可分為三類：物業(yè)管理服務(wù)(包括對(duì)公共物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)的各種物業(yè)管理服務(wù)，以及增值服務(wù));城市服務(wù)(包括園林綠化及工程、照明系統(tǒng)運(yùn)營、停車場(chǎng)運(yùn)營及市政環(huán)衛(wèi)服務(wù));及商業(yè)運(yùn)營服務(wù)。

近年以來，泓盈服務(wù)的營收結(jié)構(gòu)發(fā)生了較為明顯的變化，在2020年時(shí)，該公司的營收還是物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)為“頂梁柱”，而至2021年，盡管物業(yè)管理服務(wù)的營收正在穩(wěn)步增長(zhǎng)，但城市服務(wù)的收入已能夠與其平分秋色。再至2022年，城市服務(wù)已取代物業(yè)管理服務(wù)成為了公司第一大營收來源，實(shí)現(xiàn)了2.74億元營收，占到了總營收的一半以上。

與此同時(shí)，泓盈服務(wù)的業(yè)務(wù)拓展也在近三年內(nèi)取得了較為明顯的進(jìn)展，截至2022年末，該公司的在管物業(yè)管理項(xiàng)目總數(shù)為63個(gè)，在管建筑面積為1030萬平方米，城市服務(wù)板塊在管項(xiàng)目總數(shù)為148個(gè)，其中4個(gè)照明系統(tǒng)運(yùn)營項(xiàng)目、142個(gè)停車場(chǎng)運(yùn)營項(xiàng)目及2個(gè)市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目;同年，該公司還完成了98個(gè)園林綠化及工程項(xiàng)目，且有43個(gè)項(xiàng)目正在施工中。此外，泓盈服務(wù)的商業(yè)運(yùn)營服務(wù)板塊在管項(xiàng)目總數(shù)為44個(gè)，在管建筑面積為53.4萬平方米。

然而，業(yè)務(wù)規(guī)模的大舉擴(kuò)張似乎卻沒帶來利潤(rùn)空間的增長(zhǎng)，2020-2022年內(nèi)，泓盈服務(wù)的毛利率分別約為29.4%、24.9%及23.0%，反而有日漸下降的趨勢(shì)，對(duì)此，公司將其歸因于勞工成本和材料成本的不斷提高。

期內(nèi)，泓盈服務(wù)產(chǎn)生的勞工成本分別為1.24 億元、1.85億元及2.33億元，分別占其2020-2022年總銷售成本的63.1%、57.1%及57.2%。此外，同期該公司分別產(chǎn)生材料成本1300萬元、4650萬元及5950萬元，分別占其總銷售成本的6.6%、14.3%及14.6%，均呈現(xiàn)連年上升的趨勢(shì)。

而由于物管及城市運(yùn)營服務(wù)行業(yè)為勞動(dòng)密集型，勞工成本的上升在一定程度上將會(huì)帶來利潤(rùn)上的波動(dòng)，是否能夠有效控制成本也成為泓盈服務(wù)維持或提升現(xiàn)有盈利能力水平的重中之重。

從現(xiàn)金方面來看，公司似乎并不缺錢，截至2023年4月30日，公司擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為約1.59億元，公司稱當(dāng)前的流動(dòng)資金水平足以令其成功渡過一段較長(zhǎng)時(shí)間的不確定性。

值得一提的是，從公司名稱和業(yè)務(wù)發(fā)展似乎也不難看出，泓盈服務(wù)未來主要將以城市服務(wù)業(yè)務(wù)為主的趨勢(shì)已經(jīng)十分鮮明，這也在現(xiàn)階段已上市的物管企業(yè)中形成了一定的差異化。而在這條賽道上，泓盈服務(wù)似乎擁有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。

背靠長(zhǎng)沙城發(fā)集團(tuán)，卻難破高依賴“魔咒”?

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，城市服務(wù)業(yè)務(wù)對(duì)服務(wù)企業(yè)的人力、資源整合力、應(yīng)急指揮力、資金實(shí)力以及社會(huì)擔(dān)當(dāng)均有較高要求，環(huán)衛(wèi)和物業(yè)公司是主要玩家，物業(yè)公司中轉(zhuǎn)型較為順暢的一般是規(guī)模較大、體系完善的頭部物企，相對(duì)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)格局更優(yōu)。

東方證券研報(bào)顯示，當(dāng)前城市服務(wù)市場(chǎng)空間廣闊，狹義上看，2021 年城鄉(xiāng)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生支出 2521 億，占全部財(cái)政支出比例 1.0%，該比例 20 年以前穩(wěn)中有增，20-21 年有所下降，目前環(huán)衛(wèi)訂單并非全部釋放到市場(chǎng)，預(yù)計(jì)城服覆蓋率會(huì)持續(xù)提升。廣義上看，隨著城市運(yùn)營管理的職能逐步從政府部門轉(zhuǎn)移至市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)，社區(qū)管理事務(wù)支出將有望推動(dòng)城市服務(wù)市場(chǎng)繼續(xù)增長(zhǎng)，21年城鄉(xiāng)社區(qū)環(huán)境衛(wèi)生+管理事務(wù)支出共 6189 億元，占全部財(cái)政支出比例 2.5%。

此外，城市服務(wù)收入來源為政府財(cái)政預(yù)算，支付有保障、違約風(fēng)險(xiǎn)低，具有需求剛性持續(xù)、弱周期化等特點(diǎn)，市場(chǎng)受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控因素影響較小。因此，在物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入分化的當(dāng)下，城市服務(wù)已將成為各大企業(yè)探索的下一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。

泓盈服務(wù)之所以能夠順利轉(zhuǎn)型并開拓城市服務(wù)，與其控股股東密不可分。招股書顯示，泓盈服務(wù)的控股股東為長(zhǎng)沙城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)沙城發(fā)集團(tuán)”)，由長(zhǎng)沙市國資委全資擁有，直接擁有權(quán)益并有權(quán)行使泓盈服務(wù)95%的投票權(quán)。此外，長(zhǎng)沙城發(fā)集團(tuán)通過另一發(fā)起人岳麓山公司間接擁有泓盈服務(wù)已發(fā)行股本總額余下5%的權(quán)益。

自泓盈服務(wù)成立以來，與城發(fā)集團(tuán)的長(zhǎng)期關(guān)系無疑是其發(fā)展的最大驅(qū)動(dòng)力。近三年以來，該公司從城發(fā)集團(tuán)及其聯(lián)系人(按項(xiàng)目來源劃分)獲得的總收入分別為2.12億元、3.03億元和3.48億元，分別占其總收入的76.2%、70.2%及66.0%。同期，在物業(yè)管理服務(wù)板塊，該公司來自城發(fā)集團(tuán)及其聯(lián)系人的項(xiàng)目的保留率分別為100%、87.2%和86.3%。

這在一定程度上為泓盈服務(wù)發(fā)展至今提供了穩(wěn)定而堅(jiān)實(shí)的業(yè)務(wù)來源和收入基礎(chǔ)，但另一方面也意味著其業(yè)務(wù)極其仰賴于長(zhǎng)沙城發(fā)集團(tuán)，關(guān)聯(lián)交易占比過高同步意味著，與母公司的深度綁定也將深受其影響：最大客戶城發(fā)集團(tuán)近三年分別貢獻(xiàn)32.6%、41.4%及44.0%的收入，占其貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)總額的大部分。

而公司也意識(shí)到了這一點(diǎn)，并試圖在外拓方面發(fā)力以獲取獨(dú)立第三方的項(xiàng)目——近三年，在物業(yè)管理板塊，該公司來自獨(dú)立第三方的項(xiàng)目在管建筑面積分別占其在管總建筑面積的66.0%、56.5%和58.2%，提供物業(yè)管理服務(wù)的在管項(xiàng)目數(shù)量分別為16個(gè)、18個(gè)及18個(gè)。

另一方面，由于城市服務(wù)場(chǎng)景復(fù)雜、賽道眾多，泓盈服務(wù)與頭部物管企業(yè)相比，在品牌價(jià)值、運(yùn)營能力、資金實(shí)力等方面仍然有一定的差距，業(yè)務(wù)開展仍存一些挑戰(zhàn)。但身處黃金賽道，擁有穩(wěn)步增長(zhǎng)的業(yè)績(jī)和根植湖南的國資股東，赴港上市或許將成為泓盈服務(wù)業(yè)務(wù)登上新臺(tái)階的契機(jī)之一。