今年2月以來(lái)，REITs二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整。

截至4月28日，有5只產(chǎn)品跌破發(fā)行價(jià)，年初至今27只產(chǎn)品平均跌幅為3.68%。對(duì)此，市場(chǎng)人士認(rèn)為，REITs二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)整，是價(jià)格逐步回歸理性的過(guò)程。長(zhǎng)期來(lái)看，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來(lái)基本面的復(fù)蘇，我國(guó)公募REITs依然具備較強(qiáng)的投資價(jià)值。

(資料圖)

多因素拖累REITs行情

年初至4月28日，已有21只REITs產(chǎn)品跌破2022年末價(jià)格，僅有6只REITs年內(nèi)實(shí)現(xiàn)正收益。分行業(yè)來(lái)看，除能源板塊微漲0.93%外，其他板塊均下跌，倉(cāng)儲(chǔ)物流下跌1.07%，保障性租賃住房下跌1.08%，生態(tài)環(huán)保下跌3.86%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)下跌4.94%，高速公路下跌6.78%。

業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，此輪下跌既受經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑、解禁后的減持壓力及利潤(rùn)分派后的價(jià)格差異等客觀情況的影響，也受價(jià)格觸及止損線、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)負(fù)面信息被過(guò)度解讀和反應(yīng)、悲觀情緒向其他REITs產(chǎn)品擴(kuò)散等非理性因素的影響。

不過(guò)，在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌的背景下，大部分REITs的底層資產(chǎn)卻運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，與其他基金產(chǎn)品不同，REITs產(chǎn)品幾乎100%投資于底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，因此底層資產(chǎn)的價(jià)值決定了REITs的價(jià)值。投資者可關(guān)注產(chǎn)品估值時(shí)各項(xiàng)參數(shù)假設(shè)，以產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目為例，主要參數(shù)包括：折現(xiàn)率、出租率、市場(chǎng)租金、收繳率等。評(píng)估參數(shù)應(yīng)合理反映項(xiàng)目所處區(qū)域、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等因素對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并與項(xiàng)目歷史經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)基本保持一致性。

截至4月28日，20只REITs產(chǎn)品披露了2022年年報(bào)。15只非高速公路REITs中，2022年預(yù)測(cè)可供分配金額完成率平均為122%，預(yù)測(cè)收入完成率平均為114%。

其中，臨港產(chǎn)業(yè)園可供分配金額和收入完成率分別達(dá)到142%和165%。受所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、去年四季度貨車通行費(fèi)減免10%的政策等因素影響，高速公路行業(yè)在2022年整體表現(xiàn)不佳，平均可供分配金額和收入完成率分別為83%和84%。

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，公募REITs業(yè)績(jī)有所修復(fù)。在披露的REITs一季報(bào)中，高速公路行業(yè)修復(fù)明顯，大部分產(chǎn)品的底層資產(chǎn)通行費(fèi)收入實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，顯示出良好的修復(fù)態(tài)勢(shì)。在其他資產(chǎn)板塊中，REITs業(yè)績(jī)亮點(diǎn)突出。

工業(yè)廠房板塊中，臨港、東久等REITs產(chǎn)品可供分配金額完成度超過(guò)25%。倉(cāng)儲(chǔ)物流和保障房?jī)纱蟀鍓K的底層資產(chǎn)出租情況較為穩(wěn)定，支撐業(yè)績(jī)的抗周期屬性更強(qiáng)。對(duì)于首次發(fā)布季度報(bào)告的嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT，三個(gè)底層資產(chǎn)在報(bào)告期末時(shí)點(diǎn)的出租率均達(dá)到100%，運(yùn)營(yíng)情況保持穩(wěn)健。華夏華潤(rùn)有巢REIT，2個(gè)底層資產(chǎn)在2023年一季度的出租率較2022年有所增長(zhǎng)。

二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)投資機(jī)會(huì)

即便經(jīng)歷了今年的下跌，公募REITs自2021年首批產(chǎn)品上市后整體也為投資者提供了更好的回報(bào)。截至4月28日，已上市的27只REITs平均漲幅為11.40%，大幅跑贏同期滬深指數(shù)。其中絕大部分公募REITs實(shí)現(xiàn)正收益，14只REITs累計(jì)收益率超10%，2只REITs累計(jì)收益率超30%。

公募REITs的投資價(jià)值包括分紅和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)差兩部分，長(zhǎng)期投資更看重產(chǎn)品的分紅。REITs的一大特點(diǎn)是將可分配金額按不低于90%的比例向投資者進(jìn)行分配。

截至4月28日，披露2022 年年報(bào)的20只公募REITs中，共計(jì)14只完成了2022年可供分配金額的實(shí)際分配。14只REITs去年全年的實(shí)際分配金額占可供分配金額的90%，大部分的實(shí)際分配比例均在95%以上。在披露的一季報(bào)中，高速公路板塊可供分配金額完成度均在20%以上，部分REITs更是超過(guò)30%。

有資深業(yè)內(nèi)專家對(duì)券商中國(guó)記者表示，REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格直接影響著投資者的買入成本及實(shí)際分派率。投資者可分別關(guān)注其二級(jí)市場(chǎng)分派率及投資IRR，以衡量二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)水平是否符合自身收益需求。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，以4月28日收盤價(jià)來(lái)計(jì)算，產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品分派率為3.77%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類產(chǎn)品內(nèi)含報(bào)酬率為6%，較2022年末收盤價(jià)分別高出約0.19個(gè)百分點(diǎn)和0.53個(gè)百分點(diǎn)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)穩(wěn)步復(fù)蘇，加之基礎(chǔ)資產(chǎn)本身所具有的優(yōu)良質(zhì)素，REITs各資產(chǎn)類型板塊有望迎來(lái)基本面的復(fù)蘇，加之產(chǎn)品價(jià)格因近期市場(chǎng)下探現(xiàn)已處在價(jià)值洼地區(qū)間，產(chǎn)品分派率相較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定吸引力，隨著后續(xù)業(yè)績(jī)逐步修復(fù)，長(zhǎng)期投資價(jià)值將逐步顯現(xiàn)。

“拉長(zhǎng)投資周期來(lái)看，REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)情況、分紅情況、宏觀市場(chǎng)等基本面因素而波動(dòng)，長(zhǎng)期看市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)過(guò)多偏離實(shí)際資產(chǎn)公允價(jià)值。因此，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格會(huì)表現(xiàn)為向產(chǎn)品內(nèi)在價(jià)值回歸?！睒I(yè)內(nèi)專家表示。

責(zé)編：王璐璐

校對(duì)：姚遠(yuǎn)

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