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4月18日消息，珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(簡稱：萬達商管)正在按照中國證監(jiān)會新規(guī)定準備IPO文件。相關人士稱，萬達商管上市進程一直在推進中。而在早前于2月份，萬達商管預計將于今年二季度完成在香港IPO上市。值得注意的是，萬達商管，此前分別于2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日先后三次遞表港交所。若未能通過聆訊，第三次遞表的招股書將于今年4月底失效。

2月17日，中國證監(jiān)會發(fā)布境外上市備案管理相關制度規(guī)則。此次發(fā)布的制度規(guī)則共6項，包括《境內企業(yè)境外發(fā)行證券和上市管理試行辦法》和5項配套指引，自3月31日起實施。按照新規(guī)，萬達商管仍需履行備案流程。

據(jù)招股書顯示，萬達商管為萬達集團子公司，主要為萬達集團或獨立第三方商業(yè)廣場提供服務，商業(yè)運營服務主要包括商業(yè)管理服務、物業(yè)管理服務及增值服務。萬達商管所管理的商業(yè)廣場統(tǒng)一冠以“萬達廣場”的名稱。截至2022年年底，萬達商管累計開業(yè)473個項目，管理商業(yè)面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米，同比增長11%;在建萬達廣場187個，商業(yè)面積2195萬平方米。

根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，在眾多商業(yè)運營服務提供商中：按在管建筑面積計算，公司在全球以及中國皆排名第一。公司的在管建筑面積在中國超過第二名至第十名的總和;按儲備項目建筑面積計算，公司在中國排名第一;及按管理的獨立第三方商業(yè)廣場數(shù)量計算，公司在中國排名第一。

赴港上市艱難 收監(jiān)管問詢函

3月21日，中國證監(jiān)會發(fā)布關于大連萬達商業(yè)向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券申請文件的問詢函，關注其子公司珠海萬達商管的赴港上市進度，若萬達商管不能于2023年底成功上市，則需向上市前投資者支付約300億元人民幣股權回購款。中國證監(jiān)會要求補充說明萬達商管上市進展情況，并評估上述事項對發(fā)行人短期償債能力的影響。

因此，萬達商管能否按約赴港上市至關重要，不僅關乎300億元股份是否執(zhí)行回購，也影響萬達集團的再融資事項。作為萬達商管的母公司，大連萬達商業(yè)目前面臨籌資性現(xiàn)金流持續(xù)大額為負、債券集中兌付壓力等流動性問題。另外，萬達商管本身也面臨應收關聯(lián)方貿易款占比激增、第三方業(yè)務毛利率走低的不利局面。

根據(jù)招股書顯示，萬達商管于2019年、2020年、2021及2022年截止6月30日止六個月，公司收入分別約為134.37億元、171.96億元、234.81億元及134.80億元人民幣。

但事實上，萬達商管超七成的營收來自委托管理模式，而該模式下的商業(yè)廣場以萬達集團為主。于往績記錄期內，公司的大部分收入由萬達集團商業(yè)廣場項目所產(chǎn)生。有關收入分別為96.40億元、116.76億元、163.82億元及94.48億元，各占同期商業(yè)運營服務收入71.7%、67.9%、69.8%及70.1%。

萬達商管的財務指標有所提升的原因，并非完全是其經(jīng)營獨立性的提高，很大一部分是由于其運營模式的調整。尤其是公司開始對委托管理模式下萬達集團的商管項目收取服務費，這無疑達到增加了公司的營收來源，但這部分營收并未完全轉化為現(xiàn)金流入萬達商管，而是變成了高增的關聯(lián)方應收賬款，增加了資金周轉難度。同時并未改善其對萬達集團的經(jīng)營依賴，反而有了更多的財務關聯(lián)，這種“換湯不換藥”的經(jīng)營運作，或許是萬達商管屢次倒在港交所大門的原因。