2022年國(guó)內(nèi)外宏觀環(huán)境愈加多變，美元加息周期、地緣局勢(shì)緊張等持續(xù)擾動(dòng)經(jīng)濟(jì)，給全球經(jīng)濟(jì)帶來(lái)嚴(yán)重逆風(fēng)，原本脆弱的市場(chǎng)一再受到?jīng)_擊。面對(duì)充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，市場(chǎng)正在尋找那些能夠率先進(jìn)入復(fù)蘇正軌，有潛質(zhì)穿越周期，并將在未來(lái)取得高質(zhì)量增長(zhǎng)的標(biāo)的，近期密集出爐的年度財(cái)報(bào)將成為重要的參考依據(jù)。

3月30日，星盛商業(yè)(06668)公布2022年全年業(yè)績(jī)，在疫情的反復(fù)襲擾下，去年無(wú)疑是一次“大考”，而該公司能經(jīng)受住壓力測(cè)試，克服外部種種挑戰(zhàn)，在逆境中取得穩(wěn)健表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的韌性增長(zhǎng)，接下來(lái)無(wú)疑值得投資者重點(diǎn)關(guān)注。

市場(chǎng)化能力和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，共推業(yè)績(jī)穩(wěn)健趨好

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用“厚積薄發(fā)，蓄勢(shì)待飛”來(lái)形容星盛商業(yè)的2022年再合適不過(guò)了。

面對(duì)疫情的反復(fù)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的承壓，年內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)收入約5.62億元(人民幣，單位下同)，核心歸母凈利潤(rùn)約1.99億元，同比增長(zhǎng)約6%，整體毛利率約55.7%，持續(xù)領(lǐng)跑于同業(yè)，核心歸母凈利率約35.4%，同比上升2.6個(gè)百分點(diǎn)。在上市公司普遍業(yè)績(jī)承壓的這一年，公司能夠保持盈利態(tài)勢(shì)、同時(shí)實(shí)現(xiàn)歸母凈利率有所提升，充分驗(yàn)證了其作為純商管公司頗具韌性的基本面與優(yōu)異的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

業(yè)績(jī)穩(wěn)健、戰(zhàn)略清晰的同時(shí)，星盛商業(yè)堅(jiān)持高派息政策，以優(yōu)秀的投資回報(bào)回饋全體投資者對(duì)公司的信賴。公司擬派發(fā)末期股息每股7港仙，結(jié)合中期派發(fā)每股3.5港仙，全年派息率更是高達(dá)62%，分紅指標(biāo)持續(xù)向好。并且，該公司承諾將在未來(lái)三年持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，派息率爭(zhēng)取保持在不低于50%的水平，亦展示出公司對(duì)對(duì)未來(lái)盈利增長(zhǎng)的信心。

以財(cái)報(bào)為觀，在經(jīng)營(yíng)逆境下，出色的市場(chǎng)化能力成為星盛商業(yè)今次業(yè)績(jī)的一大看點(diǎn)。

近年以來(lái)，星盛商業(yè)持續(xù)堅(jiān)持“深耕大灣區(qū)、發(fā)展長(zhǎng)三角、搶占中西部”的拓展策略，在此戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，公司外拓效果卓著。截至2022年末，集團(tuán)合約面積約為370萬(wàn)平方米，覆蓋大灣區(qū)(占比81.4%)、長(zhǎng)三角(占比9.8%)及華中地區(qū)(占比2.6%)等區(qū)域，其中第三方項(xiàng)目的面積占比達(dá)60%，已開(kāi)業(yè)建筑面積約為190.8萬(wàn)平方米，公司在營(yíng)項(xiàng)目的平均出租率維持在92.5%的健康水平。

從布局來(lái)看，星盛商業(yè)持續(xù)深耕大灣區(qū)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)區(qū)域的集約化管理;與此同時(shí)，優(yōu)質(zhì)擴(kuò)張服務(wù)版圖，全國(guó)化布局有所提速。截至2022年底，公司覆蓋中國(guó)的24城約65個(gè)項(xiàng)目，這不僅代表著市場(chǎng)和業(yè)主方對(duì)其的認(rèn)可，更為后續(xù)業(yè)務(wù)開(kāi)展及業(yè)績(jī)提振奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

另一方面，良好的區(qū)域布局及出色的運(yùn)營(yíng)能力，是星盛商業(yè)市場(chǎng)化外拓的基石。常年累積的品牌效應(yīng)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令公司能夠憑借高效的運(yùn)營(yíng)能力，在全國(guó)范圍內(nèi)不斷復(fù)制成功模式，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模的提升。年內(nèi)，公司已經(jīng)成功簽約了6個(gè)新項(xiàng)目，其中，5個(gè)為獨(dú)立第三方項(xiàng)目，具體項(xiàng)目明細(xì)如下。

縱覽星盛商業(yè)一路走來(lái)，自2021年起，相繼與上海建工集團(tuán)、廈門特房集團(tuán)、廣州立白集團(tuán)等建立合作，公司已打開(kāi)與市屬國(guó)企、大型企業(yè)合作的渠道，助其可持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目資源，打開(kāi)增量項(xiàng)目獲取空間。

2022年，公司陸續(xù)與山東濟(jì)寧城投、深圳市特區(qū)建發(fā)科技園區(qū)發(fā)展有限公司、澳門來(lái)來(lái)集團(tuán)等優(yōu)質(zhì)業(yè)主方達(dá)成合作，這不僅充分展現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)星盛商業(yè)完善的運(yùn)營(yíng)能力、優(yōu)質(zhì)的線下商業(yè)資源以及強(qiáng)大的品牌影響力的認(rèn)可，同時(shí)將令公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和收入來(lái)源進(jìn)一步優(yōu)化，保證其盈利能力的穩(wěn)定和未來(lái)業(yè)績(jī)的提振。

消費(fèi)復(fù)蘇趨勢(shì)加速，大“運(yùn)營(yíng)年”開(kāi)啟

嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，受疫情多發(fā)擾動(dòng)疊加外部環(huán)境嚴(yán)重震蕩等因素影響，2022年并非是星盛商業(yè)發(fā)展一帆風(fēng)順的一年，但面向未來(lái)，2023年無(wú)疑將是充滿機(jī)遇的一年。

今年，星盛商業(yè)定下了年內(nèi)新增不少于4個(gè)項(xiàng)目，面積不少于28萬(wàn)平方米的年目標(biāo)，雖趨于謹(jǐn)慎，但不難理解，在短期內(nèi)面臨外部的沖擊行業(yè)承壓的情形中，該公司不只關(guān)注規(guī)模方面的指標(biāo)，而是審慎面對(duì)擴(kuò)張，更加聚焦于深挖內(nèi)生成長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，星盛商業(yè)已將2023打造“運(yùn)營(yíng)年”，提升旗下在營(yíng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力寫入財(cái)報(bào)。可見(jiàn)，為讓每個(gè)項(xiàng)目有更好的潛力和長(zhǎng)期的發(fā)展性，公司將重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)有項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)提升。

具體而言，公司將堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，回歸商業(yè)運(yùn)營(yíng)本質(zhì)，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)和效率的雙重提升，達(dá)成出租率不低于95%的目標(biāo)，完成5-7個(gè)項(xiàng)目的華彩開(kāi)業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的高質(zhì)量發(fā)展。

2023年，星盛商業(yè)將在“質(zhì)量?jī)?yōu)先”的發(fā)展策略下，圍繞已確定的第一、第二梯隊(duì)城市繼續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，聚焦核心城市，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量拓展;對(duì)于行政能級(jí)不高，但具有潛力的非第一、二梯隊(duì)城市，將會(huì)選取在當(dāng)?shù)鼐哂歇?dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目合作，實(shí)現(xiàn)提前布局和精準(zhǔn)卡位。通過(guò)具有前瞻性的定位、招商和運(yùn)營(yíng)，在當(dāng)?shù)卮蛟斐鼍哂邢劝l(fā)優(yōu)勢(shì)和影響的項(xiàng)目。

事實(shí)上，一直以來(lái)，星盛商業(yè)始終強(qiáng)調(diào)差異化的經(jīng)營(yíng)，根據(jù)周邊人流、客流畫像和定位，精準(zhǔn)招商，實(shí)現(xiàn)“一店一策”的前期研策和定位。在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，根據(jù)銷售額、出租率、租售比等指標(biāo)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)思路、租戶結(jié)構(gòu)、提升運(yùn)營(yíng)效率，這也在公司的在營(yíng)項(xiàng)目中得到了鮮明的驗(yàn)證。

以公司標(biāo)桿項(xiàng)目深圳福田星河COCO Park為例，該項(xiàng)目于2006年開(kāi)業(yè)，過(guò)去17年間不斷迭代升級(jí)，通過(guò)建筑更新及品牌迭代，穿越周期，持續(xù)煥發(fā)增長(zhǎng)動(dòng)力。2022年，新簽約品牌29家，其中：全國(guó)首店3家，華南首店4家，深圳首店8家，福田首店14家。一期出租率保持在98.5%的行業(yè)領(lǐng)先水平。

而在2023年，星盛商業(yè)有望迎來(lái)全新的發(fā)展機(jī)遇。隨著疫情防控措施的持續(xù)優(yōu)化，全國(guó)各地?zé)狳c(diǎn)商圈，自去年年末起，迎來(lái)大量客流，零售、餐飲、電影、旅游等各板塊消費(fèi)活力不斷釋放，為2023年消費(fèi)復(fù)蘇與提振注入了確定性。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額77067億元，同比增長(zhǎng)3.5%，增速超過(guò)市場(chǎng)一致預(yù)期。其中，除汽車以外的消費(fèi)品零售額70409億元，增長(zhǎng)5.0%，化妝品、金銀珠寶、服裝鞋帽同比分別+3.8%/+5.9%/+5.4%，增速較2022年12月分別+23.1pct/+24.3pct/+17.9pct，可見(jiàn)隨著疫情對(duì)消費(fèi)場(chǎng)景限制解除，疊加各類假期因素，外出聚餐活動(dòng)增加，線下接觸型消費(fèi)明顯回暖。

在消費(fèi)復(fù)蘇大背景下，購(gòu)物中心作為一個(gè)大型優(yōu)質(zhì)消費(fèi)品牌集合體，本質(zhì)上所具備的消費(fèi)屬性開(kāi)始逐漸顯現(xiàn)。2023年1月-2月，星盛商業(yè)可比同店銷售額，較2022年同期，上升10.2%，同店客流同比上升12.9%。

與此同時(shí)，該公司以星盛商業(yè)官方小程序COCO GO為載體，構(gòu)建24小時(shí)全時(shí)域經(jīng)營(yíng)鏈路，突破實(shí)體商場(chǎng)空間和時(shí)間的限制，打造全面觸達(dá)顧客的消費(fèi)生態(tài)圈。截至2022年底，星盛商業(yè)會(huì)員數(shù)量達(dá)到了310萬(wàn)，其中高端會(huì)員增速去年達(dá)到33.5%的水平。眼下，公司注重?cái)?shù)字化的運(yùn)營(yíng)能力及對(duì)會(huì)員購(gòu)物體驗(yàn)的提升，線上場(chǎng)景將作為線下業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，深入挖掘會(huì)員客群的價(jià)值和增量空間以豐富收入來(lái)源，從而快速拓寬公司的成長(zhǎng)邊界。

關(guān)聯(lián)方穩(wěn)健有保障，估值來(lái)到配置區(qū)間

近年以來(lái)，星盛商業(yè)的久久為功，得到了市場(chǎng)、業(yè)主方和消費(fèi)者的正面反饋，在這個(gè)背后，亦離不開(kāi)關(guān)聯(lián)方星河控股這個(gè)有力“后盾”的鼎力支持。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，2022年，關(guān)聯(lián)方星河控股秉承“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、高質(zhì)量發(fā)展”的理念，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健，三條紅線保持綠檔，2023年1月成功發(fā)行深圳首單民營(yíng)房企央地合作增信供應(yīng)鏈ABS，收益率4.8%,彰顯資信實(shí)力。截至2022年底，星河控股土地儲(chǔ)備面積逾3300萬(wàn)平方米，主要位于大灣區(qū)，以此可見(jiàn)后續(xù)關(guān)聯(lián)方支持具備穩(wěn)定可靠保障。

作為優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)商管企業(yè)，星盛商業(yè)很好地延續(xù)了星河的“穩(wěn)健”基因，截至2022年12月31日，在手現(xiàn)金約12.7億元，凈現(xiàn)比1.05。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略和充足的現(xiàn)金流為星盛商業(yè)未來(lái)的擴(kuò)張?zhí)峁┲?分紅指標(biāo)持續(xù)向好，展現(xiàn)了良好的盈利能力，傳遞出積極的市場(chǎng)信號(hào)。

以2022年全年股息0.105港元/股以及2023年3月31日收盤價(jià)1.71港幣/股計(jì)算，在不考慮未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)及派息率提升的情況下，公司每年的股息回報(bào)率已經(jīng)達(dá)到6.14%。

另從估值角度來(lái)看，目前星盛商業(yè)的市值約17.43億港幣(折合人民幣約15.25億元)，扣除現(xiàn)金后的凈市值約2.55億人民幣，對(duì)應(yīng)2022年核心歸母凈利潤(rùn)1.99億人民幣，估值約1.28倍，毫無(wú)疑問(wèn)被顯著低估，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)已具極高的配置價(jià)值。

綜上所述，星盛商業(yè)已在2022年的“大考”中交出了一份穩(wěn)中有進(jìn)的“答卷”，公司發(fā)展步調(diào)愈發(fā)沉穩(wěn)、扎實(shí)。展望未來(lái)，隨著外部環(huán)境的改善，該公司以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)“修煉內(nèi)功”，低調(diào)務(wù)實(shí)擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)滲透的進(jìn)程預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)，公司的業(yè)績(jī)彈性、成長(zhǎng)性有望在接下來(lái)得到充分的釋放，其估值有望重回復(fù)蘇正軌，值得投資者強(qiáng)烈關(guān)注。