隨著綠城管理控股在業(yè)績(jī)會(huì)上宣布進(jìn)行全額派息，房地產(chǎn)行業(yè)在2023年迎來首家100%派息的上市公司。

3月20日，“代建第一股”綠城管理控股(09979)召開2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。根據(jù)年報(bào)披露，2022年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.56億元，同比增長(zhǎng)18.4%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.45億元，同比增長(zhǎng)31.7%，再次兌現(xiàn)業(yè)績(jī)指引。同時(shí)，公司合約總建面也突破一億平方米，新拓代建費(fèi)增長(zhǎng)21.1%，進(jìn)一步凸顯高質(zhì)量發(fā)展特征。

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更值得一提的是，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城管理控股執(zhí)行董事兼CEO李軍還宣布了一個(gè)較為“激進(jìn)”的派息政策——即在每股派息0.3元的基礎(chǔ)上，再特別派息0.08元，兩項(xiàng)加起來則是每股0.38元，實(shí)際上就是實(shí)現(xiàn)了100%派息比例。

據(jù)悉，綠城管理控股此次派息是地產(chǎn)行業(yè)今年首家宣布100%派息的上市公司。目前市面上的代建企業(yè)如雨后春筍，已超過60家，綠城管理控股如何穿越這一瘋狂的賽道?

眾所周知，自2021年以來，在“房住不炒”的定位下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)深層次的變革——過往風(fēng)生水起的開發(fā)業(yè)務(wù)同步進(jìn)入去產(chǎn)能階段，而具有輕資產(chǎn)、低負(fù)債、高盈利、高成長(zhǎng)、抗周期特征的代建業(yè)務(wù)則在這一場(chǎng)變革中悄然興起。據(jù)海通證券測(cè)算，“十四五”期間代建業(yè)務(wù)的市場(chǎng)容量或?qū)⑦_(dá)到2000億元左右規(guī)模。

誠然，得益于代建行業(yè)機(jī)遇催化，綠城管理控股業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼無可厚非，但“打鐵還需自身硬”，在智通財(cái)經(jīng)APP看來，綠城管理控股此次能夠強(qiáng)勢(shì)穿越周期，并通過全額派息釋放積極信號(hào)，更多的還在于自身實(shí)力的積累。

一是，毛利率和凈利率創(chuàng)下歷史最高，盈利能力強(qiáng)悍。

據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露，除了營(yíng)收、凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)雙高位數(shù)增長(zhǎng)之外，綠城管理控股2022年的毛利率和凈利率還創(chuàng)下歷史最高。期內(nèi)，該公司，毛利率、凈利率分別高達(dá)52.3%、28%，均同比有所提升，大幅跑贏地產(chǎn)開發(fā)商。

值得注意的是，如此強(qiáng)悍的盈利水平，綠城管理控股竟然還是基于比較“保守”的計(jì)算方式。

2021年1月，該公司以6億并購浙江熵里60%股權(quán)，同時(shí)給公司帶來1.2億利潤(rùn)。不過，公司在收購的財(cái)務(wù)報(bào)表處理當(dāng)中采用審慎的原則，由于并購時(shí)浙江熵里還有未結(jié)訂單，即在手訂單未來要收取的代建費(fèi)，經(jīng)過公允值評(píng)估以后是4.6億公允價(jià)值。一般來說，這一部分往往在商譽(yù)上有所體現(xiàn)，但該公司進(jìn)行了特殊安排，做了無形資產(chǎn)攤銷，攤銷5336萬成本。此外，浙江熵里被并購后，綠城管理三年后還需支付2億對(duì)價(jià)，經(jīng)過相關(guān)模型測(cè)算以后，2022年對(duì)應(yīng)計(jì)提6177萬成本費(fèi)用，主要體現(xiàn)在“其他收益及虧損”當(dāng)中。

對(duì)此，李軍在業(yè)績(jī)會(huì)上直言表示：“基于2022年利潤(rùn)比較高的情況，我們?cè)谪?cái)務(wù)和會(huì)計(jì)報(bào)表里采取了非常保守的策略，但即便是采取了如此保守的策略，2022年毛利率依舊上升至52.3%，較上年同期46.4%提升5.9個(gè)百分，凈利潤(rùn)從25.2%上升到至28%?！?/p>

盈利能力大幅提高，從而也促使綠城管理控股的現(xiàn)金流十分充裕——2022年全年公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流量進(jìn)一步增長(zhǎng)28.1%達(dá)到7.25億元，與歸母凈利潤(rùn)幾乎相同，進(jìn)一步說明公司現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率之高。而這無疑也十分符合代建行業(yè)“輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”的特質(zhì)，同時(shí)亦反映出公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況非常良好。

二是，持續(xù)多年市場(chǎng)占有率“NO.1”，龍頭優(yōu)勢(shì)顯著。

從業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露出來的數(shù)據(jù)來看，還有一個(gè)亮點(diǎn)值得一說，即綠城管理控股市場(chǎng)占有率持續(xù)多年霸榜“NO.1”。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2022年，在代建行業(yè)中，綠城管理市占率為25.5%，連續(xù)七年居行業(yè)前位。值得一提的是，綠城管理連續(xù)多年霸榜“NO.1”，而且還是在入局者激增、競(jìng)爭(zhēng)白熱化情況下實(shí)現(xiàn)的，這無疑體現(xiàn)出了公司強(qiáng)大的龍頭優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，綠城管理控股龍頭地位的確立，主要還是得益于其全國(guó)性布局和充足的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)披露，截至2022年末，綠城管理已經(jīng)覆蓋了120個(gè)城市，合約總建筑面積同比增長(zhǎng)19.8%至101.4百萬平方米，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)合約總建面“破億”的代建巨頭;新拓代建項(xiàng)目總建筑面積同比增長(zhǎng)23.9%，至28.2百萬平方米。

從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，綠城管理在長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、珠三角及成渝城市群等主要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的項(xiàng)目建筑面積占整體總建筑面積的74.7%，項(xiàng)目具有高凈值、高附加值的優(yōu)質(zhì)特征;從總建筑面積開發(fā)狀態(tài)結(jié)構(gòu)來看，超1億平方米的合約總建面中，約有46%為待建狀態(tài)。

不難看出，龐大的業(yè)績(jī)儲(chǔ)備和存量訂單，在夯實(shí)綠城管理控股的龍頭優(yōu)勢(shì)之外，還將為該公司的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供源源不斷的增長(zhǎng)動(dòng)力。

三是，政府代建業(yè)務(wù)收入占比接近30%，夯實(shí)“壓艙石”。

2021年，綠城管理曾給投資人一份業(yè)績(jī)指引，政府類代建業(yè)務(wù)收入占比能達(dá)到30%。時(shí)至2022年財(cái)報(bào)披露，綠城管理控股也幾乎完成了預(yù)期的業(yè)績(jī)指引，意味著邁入了一個(gè)新的階段。

據(jù)數(shù)據(jù)披露，在公司總合約建筑面積中， 商業(yè)代建占總建筑面積67.4%，政府代建占比32.6%。其中商業(yè)代建里面國(guó)有企業(yè)占比28%，金融機(jī)構(gòu)占比5%，私營(yíng)企業(yè)占比34%。2022年公司新拓展面積中客戶占比結(jié)構(gòu)出現(xiàn)顯著變化，在2022年新拓展代建費(fèi)中，國(guó)有企業(yè)占比從2021年38%上升到2022年47%，金融機(jī)構(gòu)占比從2021年8.4%提升到2022年11.7%。

從收入占比來看，商業(yè)代建依然是該公司最大的收入來源，年內(nèi)收入為16.7億元，同比增長(zhǎng)13%，收入占比達(dá)62.9%;政府代建收入為7.81億元，同比增長(zhǎng)36.6%，收入占比為29.4%，而其他業(yè)務(wù)為2.06億元，占整體收入的7.7%。

從上述數(shù)據(jù)表現(xiàn)可知，綠城管理也近乎完成了“政府代建業(yè)務(wù)收入占比達(dá)到30%”的目標(biāo)，這是一個(gè)值得嘉獎(jiǎng)的信號(hào)，意味著綠城管理主體信用之“強(qiáng)”，也意味著該公司的客戶資產(chǎn)之“厚”。

對(duì)于此，李軍在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“未來，我們的政府代建業(yè)務(wù)可能還會(huì)有微幅的增長(zhǎng)，但是我們還是會(huì)保持它的占比?！彼忉尫Q，因?yàn)檎惔I(yè)務(wù)是一個(gè)穩(wěn)定器、底倉，它適合穿越市場(chǎng)的牛熊周期，但是不能太大比例，否則會(huì)對(duì)我們的毛利率產(chǎn)生影響，所以這是一個(gè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的內(nèi)部控制。”

綠城管理控股的商業(yè)模式和強(qiáng)勁贏利水平，同樣獲得了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。自上市不到三年來，股價(jià)成長(zhǎng)了3倍。

(圖片來源：智通財(cái)經(jīng)APP)

對(duì)于綠城管理控股更為熟捻的內(nèi)地資金更是追捧有加。

(圖片來源：智通財(cái)經(jīng)APP)

數(shù)據(jù)顯示，綠城管理控股于2022年3月7日納入港股通，彼時(shí)港股通占比為0.02%，后逐步攀升。至3月底港股通持股比例達(dá)到1%，7月13日達(dá)到2%，3月20日超過6.75%。

綜上，可以看到，在宏觀環(huán)境充滿不確定性，地產(chǎn)行經(jīng)歷深層次變革之際，綠城管理能夠穿越周期，釋放積極信號(hào)不是偶然，除了行業(yè)的驅(qū)動(dòng)之外，更多的是自身內(nèi)功的修煉。目前，其市盈率TTM僅為17.56倍，作為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)悍的龍頭而言，在智通財(cái)經(jīng)APP看來，其估值值得一個(gè)更高的水平。