3月15日，越秀地產(chǎn)(00123)在香港舉行2022年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月31日止年度業(yè)績(jī)，該集團(tuán)取得營(yíng)業(yè)收入人民幣724.2億元(單位下同)，同比增加26.2%;權(quán)益持有人應(yīng)占盈利39.5億元，同比增加10.2%；核心凈利潤(rùn)42.4億元，同比增加2.1%；每股盈利1.2767元，擬派發(fā)末期股息每股0.307港元。
越秀地產(chǎn)表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策端，調(diào)控政策將圍繞“房住不炒”， “因城施策” 總基調(diào)，從供應(yīng)和需求兩端持續(xù)寬松，支持居民自住及改善性合理購(gòu)房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性恢復(fù)和健康發(fā)展。
市場(chǎng)端，隨著政策效力的持續(xù)釋放和市場(chǎng)信心、購(gòu)房意愿逐漸回歸，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將筑底回升，市場(chǎng)規(guī)模和房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，但市場(chǎng)和房企分化加劇，市場(chǎng)集中度持續(xù)上升；房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生深刻變化。
【資料圖】
土地端，短期內(nèi)土地市場(chǎng)仍延續(xù)疲弱狀態(tài)，但隨著銷售市場(chǎng)的恢復(fù)，土地市場(chǎng)也將逐步回暖，但市場(chǎng)分化明顯，一、二線城市土地市場(chǎng)會(huì)較快反彈。穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)明顯。
資金端，行業(yè)的融資環(huán)境將逐步寬松，但房企獲取融資的能力呈明顯分化，穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)房企在資金獲取和融資渠道進(jìn)入方面更具優(yōu)勢(shì)。
以下是智通財(cái)經(jīng)APP整理的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄：
問：公司對(duì)于全年的供貨的節(jié)奏是如何擴(kuò)產(chǎn)的？以及，公司上個(gè)月在北京已經(jīng)拿了兩塊地，在管理層看來，現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)是投資的好的時(shí)機(jī)，全年的拿地的規(guī)劃是怎么安排的？目前看公司的資產(chǎn)負(fù)債率情況控制在70%以內(nèi)算是比較合理的水平，但是對(duì)于進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表和全年的償債的計(jì)劃是怎樣安排的？謝謝。
答：從政策端角度，房地產(chǎn)行業(yè)肯定是溫和而且是暖和，房地產(chǎn)在去年出現(xiàn)大幅度下滑，因此公司判斷今年應(yīng)該會(huì)穩(wěn)中向好，起碼應(yīng)該會(huì)保持目前的水平。
當(dāng)然，還存在一個(gè)結(jié)構(gòu)性問題，會(huì)導(dǎo)致分化會(huì)越來越嚴(yán)重，好的地方仍然一帆風(fēng)順，價(jià)格其實(shí)還在上漲，而不好的地方確實(shí)賣不出去。
我們的供貨現(xiàn)在應(yīng)該叫“搶工”“搶節(jié)點(diǎn)”，還是一個(gè)比較好的項(xiàng)目，我們抓緊推進(jìn)，回流之后抓緊去淘更好的基本項(xiàng)目，還是一個(gè)循環(huán)。供貨規(guī)模上，我們今年大概率會(huì)超過2400億。
北上廣深等核心城市的人口經(jīng)濟(jì)將會(huì)作為我們接下來的布局重點(diǎn)，我們會(huì)繼續(xù)加大力度拿地，有機(jī)會(huì)的話，仍要爭(zhēng)取。盡管去年市場(chǎng)不是很好，但我們?nèi)阅孟铝?7宗地，其中，廣州拿下了10宗。從目前看，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍充滿信心。
資產(chǎn)負(fù)債表方面，我們堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，標(biāo)準(zhǔn)量增長(zhǎng)，以及穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，堅(jiān)持按照三道紅線的管理，堅(jiān)持按照投資級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)來管理我們的投資和經(jīng)營(yíng)?？傮w上，在穩(wěn)健穩(wěn)妥經(jīng)營(yíng)的情況之下，尋找更好的投資機(jī)會(huì)，為我們創(chuàng)造更多的效益。
問：首先，公司一直以來都是深耕大灣區(qū)，未來是會(huì)持續(xù)考慮對(duì)外部區(qū)域的一個(gè)拓展，還是會(huì)將重點(diǎn)是放在大灣區(qū)？其次，今年的行業(yè)跟市場(chǎng)走勢(shì)不太清晰，想問一下公司怎么看今年的一個(gè)市場(chǎng)行情，公司覺得在這樣的環(huán)境下，公司的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪里？
答：我相信，大灣區(qū)是公司的福地，所以從資源配置角度來看，大灣區(qū)仍是主體。當(dāng)然，全國(guó)的市場(chǎng)很大，從整個(gè)經(jīng)濟(jì)圈的角度來看，長(zhǎng)三角陣地從目前市場(chǎng)的健康程度特別大，所以公司必須加大對(duì)于長(zhǎng)三角的投資力度。公司過去是按照“1+4”的一個(gè)模式，大灣區(qū)作為一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)，同時(shí)長(zhǎng)三角應(yīng)該也是公司重點(diǎn)的發(fā)展區(qū)域，并且，公司會(huì)在中西部地區(qū)比較核心的城市做一些資產(chǎn)配置。我們會(huì)在全國(guó)進(jìn)行布局，重點(diǎn)在重要城市布局。根據(jù)過去一年的檢驗(yàn)，我認(rèn)為我們的市場(chǎng)配置是正確的，當(dāng)然肯定還有一些可以優(yōu)化的地方，我們今年將根據(jù)市場(chǎng)的變化，結(jié)合過去的經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)完善市場(chǎng)配置。
今年公司的增長(zhǎng)目標(biāo)仍是保持6個(gè)點(diǎn)的增長(zhǎng)，但從我內(nèi)心的角度講會(huì)更高一點(diǎn)，核心在于，目前的政策利好，同時(shí)，投資者買房的欲望高漲，目前，二孩、三孩的家庭越來越多，換房的欲望也將更加強(qiáng)烈。而大家換房的核心還是在經(jīng)濟(jì)能不能穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)了，大家支出水平就穩(wěn)了，買房的動(dòng)力就越強(qiáng)，所以這和經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然有著密切的關(guān)系。總體上，我認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)十幾萬(wàn)億的市場(chǎng)，要堅(jiān)定信心，就可以完成今年的目標(biāo)。
競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)方面，一直以來，我們堅(jiān)持四好企業(yè)，好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌以及好團(tuán)隊(duì)。經(jīng)過去年的市場(chǎng)檢驗(yàn)，這”四好“將會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這意味著，即使公司的產(chǎn)品價(jià)格略高于周邊，但因優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、優(yōu)秀的品牌等，客戶仍會(huì)選擇公司的產(chǎn)品，并對(duì)此有較高的認(rèn)可度。
問：這幾年公司在TOD項(xiàng)目這塊開始實(shí)現(xiàn)了全國(guó)布局，和普通的項(xiàng)目相比，TOD項(xiàng)目有哪些優(yōu)勢(shì)？未來公司在TOD方面還有什么樣新的規(guī)劃，今年是否有新的拓展計(jì)劃？月息投資比例又是多少？謝謝。
答：首先，TOD項(xiàng)目要感謝地鐵的幫助和支持，其次，TOD項(xiàng)目主要是對(duì)地鐵的運(yùn)行區(qū)域做一個(gè)上蓋，確保地鐵的運(yùn)行安全。總的來說，TOD項(xiàng)目的規(guī)模很大，它在較狹長(zhǎng)的一個(gè)空間里面，施工空間比較小難度特別大，對(duì)于結(jié)構(gòu)的要求也特別高，還得考慮到房子的震動(dòng)問題。目前公司的TOD項(xiàng)目已交付了幾期，這意味著公司的產(chǎn)品得到了客戶的認(rèn)可。在國(guó)內(nèi)開發(fā)TOD領(lǐng)域的小組中，公司應(yīng)該具備非常強(qiáng)大的能力。公司成立的TOD研究院，對(duì)公司開發(fā)TOD的進(jìn)展有非常大的助力，特別是在成本控制以及開發(fā)速度方面。
從規(guī)劃方面來看，TOD是我們重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，除了與廣州地鐵長(zhǎng)期合作外，去年還進(jìn)軍杭州，與杭州地鐵合作了兩個(gè)項(xiàng)目。目前找我們談合作的城市也比較多，我們也在積極的謀劃，核心就是看每個(gè)項(xiàng)目的指標(biāo)，比如說商業(yè)住宅的成本等。
問：公司對(duì)于收并購(gòu)的服務(wù)態(tài)度，2023年公司是否會(huì)考慮跟其他房企之間展開收并購(gòu)合作，或者是其他層面領(lǐng)域的，比如說項(xiàng)目方面的收購(gòu)，你們選擇的伙伴的標(biāo)準(zhǔn)是什么？還有一個(gè)問題是，關(guān)注到兩個(gè)數(shù)據(jù)在財(cái)報(bào)中有明顯的變化，一個(gè)是公司期間費(fèi)用率，一個(gè)是公司的融資成本，這兩個(gè)數(shù)據(jù)是明顯有下降的，對(duì)此，公司覺得是什么原因，未來會(huì)不會(huì)進(jìn)一步下降？謝謝。
答：關(guān)于費(fèi)用的下降，實(shí)際上我們主要還是通過內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理，不管是管理費(fèi)用還是銷售費(fèi)用，均是通過管理手段來降低費(fèi)用。
我舉一個(gè)例子，在銷售費(fèi)用的控制方面，我們?cè)?022年重點(diǎn)推動(dòng)了線上營(yíng)銷的工作。線上對(duì)房屋的拓展推廣，降低了通過中介渠道的比例。所以我們22年通過線上滯銷的比例是達(dá)到50%，通過中介渠道已經(jīng)降到20%，應(yīng)該是比21年出現(xiàn)了大幅度的下降，所以主要是通過管理的手段。
第二個(gè)方面，隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模和銷售規(guī)模的增加，規(guī)模效應(yīng)也會(huì)體現(xiàn)出來，所以表現(xiàn)出來兩費(fèi)的費(fèi)率比21年是有下降的。
在融資成本這塊，我們也是通過多種融資手段，抓住一些窗口機(jī)會(huì)，比如說發(fā)行公司債券，當(dāng)前的利率在三個(gè)點(diǎn)多一點(diǎn)，這是一個(gè)手段。第二個(gè)手段，我們也抓住整個(gè)開發(fā)貸款利率下行的機(jī)會(huì)，一個(gè)是新增的貸款，目前公司的貸款水平在3.6%。對(duì)于存量的貸款，也在跟積極跟金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行洽商，原來可能更高一點(diǎn)超過4或者5的利率，但現(xiàn)在已經(jīng)申請(qǐng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)南抡{(diào)，也取得了一些成果。
至于未來整個(gè)費(fèi)率，包括融資的成本會(huì)否進(jìn)一步的下降的趨勢(shì)，23年公司還會(huì)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，通過我們管理的手段來提升我們整個(gè)費(fèi)用控制的水平，下一個(gè)目標(biāo)是進(jìn)一步的控制好我們的利率水平。
那么融資成本實(shí)際上還要看整個(gè)利率的走勢(shì)，包括國(guó)內(nèi)利率的走勢(shì)和國(guó)際市場(chǎng)利率的走勢(shì)。當(dāng)然我們希望公司整個(gè)融資的利率水平是保持在行業(yè)優(yōu)勢(shì)地位，我們目標(biāo)是整個(gè)利率水平控制在行業(yè)前5的水平。
