當(dāng)下，無論是地產(chǎn)變革還是市場環(huán)境，均驅(qū)動(dòng)著中國長租公寓市場需求持續(xù)釋放。一方面，地產(chǎn)行業(yè)從“增量開發(fā)”切換到“存量經(jīng)營”，對(duì)于擅長運(yùn)營管理的企業(yè)而言是一次時(shí)代紅利，而存量經(jīng)營的一種重要方式，便是長租公寓；另一方面，一線城市置業(yè)門檻高，長租公寓提供了置業(yè)的替代方案，可一定程度緩解住房問題。剛需之下，長租公寓企業(yè)代表魔方生活服務(wù)集團(tuán)（以下簡稱“魔方生活”）在市場上愈發(fā)穩(wěn)健。

按運(yùn)營商資產(chǎn)持有方式劃分，當(dāng)下的長租公寓主要有輕、中、重三類運(yùn)營模式。本文將從逐一分析三種模式的特點(diǎn)，使得投資者對(duì)魔方生活的運(yùn)營模式有所了解，而在多種模式之下，魔方生活的運(yùn)營能力表現(xiàn)突出，釋放成長價(jià)值。

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長租公寓資產(chǎn)運(yùn)營模式面面觀

長租公寓發(fā)展至今，運(yùn)營模式逐漸清晰，普遍意義上可將其分為輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)三類。根據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，長租公寓的輕資產(chǎn)模式僅提供長租公寓的委托管理服務(wù)，不涉及物業(yè)的租賃與投資；中資產(chǎn)指公寓運(yùn)營方向業(yè)主包租物業(yè)，重新裝修后出租給租客，并進(jìn)行長期管理賺取增值；重資產(chǎn)模式則是運(yùn)營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源，然后對(duì)外出租。

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式企業(yè)準(zhǔn)入門檻低，前期少量投入即可在短時(shí)間內(nèi)開展業(yè)務(wù)。因此，很多公司選擇輕資產(chǎn)模式運(yùn)營，比如樂乎，目前樂乎團(tuán)隊(duì)規(guī)模近千人，管理房源64587間。

事實(shí)上，以加盟/托管為核心的輕資產(chǎn)模式，在可對(duì)標(biāo)的酒店領(lǐng)域運(yùn)用成熟。然而，長租公寓作為受政策推動(dòng)、需求快速釋放的成長期行業(yè)，頭部企業(yè)仍在直營領(lǐng)域摸索，尚未跑出優(yōu)質(zhì)的模型，產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平、成本控制能力、運(yùn)營服務(wù)質(zhì)量遠(yuǎn)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化輸出階段。因此，輕資產(chǎn)模式面臨諸多難點(diǎn)。比如，項(xiàng)目物業(yè)本身的多樣化和復(fù)雜性，使得產(chǎn)品難以標(biāo)準(zhǔn)化，給輕資產(chǎn)模式帶來合作的不穩(wěn)定性。

另外，行業(yè)長期發(fā)展的核心是要有穩(wěn)定的造血機(jī)能。輕資產(chǎn)模式更要在運(yùn)營端節(jié)省成本，在收益端提高產(chǎn)品力水平和品牌附加值。部分輕資產(chǎn)模式的企業(yè)野蠻擴(kuò)張，運(yùn)營內(nèi)功卻遠(yuǎn)未跟上，因此導(dǎo)致暴雷頻出，比如青客公寓和蛋殼公寓。

與輕資產(chǎn)相比，重資產(chǎn)模式勝在對(duì)項(xiàng)目把控的穩(wěn)定性，品牌及產(chǎn)品塑造的標(biāo)準(zhǔn)性，系統(tǒng)及運(yùn)營輸出的統(tǒng)一性。此外，重資產(chǎn)模式對(duì)持有方的資金及資源要求較高，因而多是國企、開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)采取該類模式。

比如招商蛇口，是業(yè)內(nèi)為數(shù)不多在長租公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利的公司之一，也是唯一一家連續(xù)多年此業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)盈利的公司。目前招商蛇口正在運(yùn)營的長租公寓大概有3.6萬間，主要布局在國內(nèi)的一線城市，強(qiáng)二線城市。

放眼國外，從成熟住房租賃市場的經(jīng)驗(yàn)來看，開拓重資產(chǎn)模式，聚焦核心市場，不僅能夠保持穩(wěn)定的出租率，也能獲得更強(qiáng)的盈利能力。美國EQR、德國VONOVIA是重資產(chǎn)租賃模式的代表，租賃業(yè)務(wù)的毛利率均達(dá)到20%以上；而以輕資產(chǎn)模式為代表的日本大東建托，其租賃業(yè)務(wù)的毛利率僅9.1%。

值得關(guān)注的是，重資產(chǎn)模式其初始投入都占據(jù)相當(dāng)比重。且由于運(yùn)營周期長、回報(bào)率低，長租公寓發(fā)展的背后一定需要資本的支撐，因此該運(yùn)營模式進(jìn)入門檻較高，且擴(kuò)張速度較慢。

回顧幾年前房企系長租公寓的規(guī)?？癖迹坏菆鼍秃爸_(dá)成100萬間規(guī)模的玩家不在少數(shù)。經(jīng)過了這幾年的行業(yè)洗牌之后，房企系長租公寓雖然依舊保持一定速率的規(guī)模增長，但卻主動(dòng)放緩了規(guī)模擴(kuò)張的腳步。

與輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)模式不同，中資產(chǎn)模式以包租為主，重新裝修后出租給租客，并進(jìn)行長期管理賺取增值。中資產(chǎn)模式彌補(bǔ)了輕、重資產(chǎn)模式的不足，與大型機(jī)構(gòu)業(yè)主簽訂長期整租協(xié)議，通常能夠降低每間租賃公寓的出租成本，且大大減輕了輕資產(chǎn)模式易受市場波動(dòng)和監(jiān)管政策影響的風(fēng)險(xiǎn)，更優(yōu)化了重資產(chǎn)模式前期投入成本高、投資回報(bào)周期長的不足。

此外，該模式下運(yùn)營商往往利用集中采購制度、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品及服務(wù)、卓越的管理能力及高技能的勞動(dòng)力來維持較高水平的運(yùn)營效率，有利于凸顯規(guī)模效應(yīng)。低擴(kuò)張成本及高運(yùn)營效率的特點(diǎn)能使中資產(chǎn)模式公寓運(yùn)營商有效地拓展其公寓網(wǎng)絡(luò)，并從規(guī)模經(jīng)濟(jì)中獲益。

在規(guī)模的基礎(chǔ)之上，如何進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化、專業(yè)化運(yùn)營則是對(duì)租賃企業(yè)更高層次的考驗(yàn)。中資產(chǎn)模式公寓運(yùn)營商可將整棟物業(yè)進(jìn)行改造出租，有統(tǒng)一化的管理、較低的平均成本、較高的房租收入，以及更廣闊的增值服務(wù)收費(fèi)空間。而高質(zhì)量的服務(wù)和管理，有利于形成品牌效應(yīng)。在品牌效應(yīng)的作用下，中資產(chǎn)公寓運(yùn)營商能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來更高的溢價(jià)和更大的客群，因此在盈利能力方面能獲得更好的表現(xiàn)。

魔方生活采用的直營模式即為中資產(chǎn)模式的典型代表。

從0到1再到N 規(guī)模效應(yīng)持續(xù)兌現(xiàn)

智通財(cái)經(jīng)APP認(rèn)為，回歸長租公寓的行業(yè)本質(zhì)，無論何種模式，底層邏輯是一致的，即管好每間房。這考驗(yàn)的是企業(yè)的運(yùn)營能力，比如成本把控、物業(yè)選取、產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、工程交付落地能力、供應(yīng)鏈的保證等等。能在規(guī)定的時(shí)間以及成本范圍之內(nèi)做出符合定位的產(chǎn)品和服務(wù)，在產(chǎn)品投入運(yùn)營階段，讓所有環(huán)節(jié)都在合理的范圍內(nèi)，才能形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的長租房運(yùn)營流程。

因此，任何模式都是為真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)做準(zhǔn)備，而運(yùn)營能力則是企業(yè)最核心的基本功，決定了企業(yè)的高度。魔方生活正是憑借出色的運(yùn)營管理，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張。

招股書顯示，魔方生活運(yùn)營租賃公寓的模式有兩種：直營模式，以及加盟管理和第三方托管模式。公司直營模式的成長模式已然走通，從0到1再到N，規(guī)模效應(yīng)持續(xù)兌現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)盈利增長。

智通財(cái)經(jīng)APP了解到，魔方生活標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營流程、產(chǎn)品和服務(wù)，使魔方生活能夠快速高效地?cái)U(kuò)大規(guī)模，從而穩(wěn)定交付高質(zhì)量的產(chǎn)品和全面的服務(wù)。公司以標(biāo)準(zhǔn)化及創(chuàng)新的能力達(dá)到業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的運(yùn)營效率。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，于往績記錄期間，魔方生活每套可用公寓的收入一直在中國五大集中式長租公寓運(yùn)營商中排名最高。

規(guī)模效應(yīng)凸顯，體現(xiàn)在業(yè)績方面是公司運(yùn)營直營公寓的量效齊升。2019-2021年間，公司直營公寓數(shù)分別為27712套、31881套和50074套，實(shí)現(xiàn)了三年內(nèi)規(guī)模翻番;得益于運(yùn)營效率的不斷提升，數(shù)字化管理以及規(guī)模擴(kuò)張帶來的運(yùn)營成本降低，公司的經(jīng)調(diào)整EBITDA利潤率從2019年的2.3%提升至2021年的18.2%，并在在2022年6月30日進(jìn)一步提升至18.6%。此外，根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，魔方生活能夠在2021年實(shí)現(xiàn)1：115的員工與房間比例，為業(yè)內(nèi)最為優(yōu)化比例之一。

從行業(yè)來看，長租公寓市場規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國長租公寓市場規(guī)模達(dá)17948億元，同比2020年增長16.4%。而在萬億規(guī)模的市場之下，據(jù)弗若斯特沙利文報(bào)告，2021年中國機(jī)構(gòu)化長租公寓滲透率為7.4%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家（同年英國及美國的機(jī)構(gòu)化長租公寓滲透率分別為42.0%和30.0%），可見長租公寓這一行業(yè)仍是藍(lán)海。

機(jī)構(gòu)化程度低，市場結(jié)構(gòu)較為多元，產(chǎn)業(yè)鏈較長，，因此輕、重及中資產(chǎn)模式運(yùn)營均有其存在的合理性和社會(huì)需求。展望未來，多種模式合理融合也是賽道企業(yè)的發(fā)展路徑之一。

魔方生活以中資產(chǎn)模式為主，兼具輕資產(chǎn)模式，并釋放出強(qiáng)大運(yùn)營能力下的規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，驅(qū)動(dòng)其穩(wěn)健拓展更大的成長空間。魔方生活掘金千億藍(lán)海市場，增長潛力可見一斑。