2月21日，內(nèi)地物業(yè)管理板塊走高，截至發(fā)稿，康橋悅生活(02205)漲6.49%，佳兆業(yè)美好(02168)漲5.68%，金科服務(wù)(09666)、世茂服務(wù)(00873)、萬物云(02602)等股拉高。目前“保交樓”為第一要務(wù)，政策端資金傾斜的首要對象為確保項目交付，對此，浙商證券表示，2023年行業(yè)竣工面積修復(fù)的確定性最高，中性假設(shè)下2023年竣工面積有望同比增長15.9%，停工樓盤的復(fù)工有望促進購房信心逐漸增強，竣工率先修復(fù)利好物業(yè)公司2023年業(yè)績修復(fù)。

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近期，多地再提“保交樓”，各地需求側(cè)放松態(tài)勢延續(xù)。其中鄭州明確交付計劃，強調(diào)確保按時間節(jié)點完成目標。目前“保交樓”為第一要務(wù)，政策端資金傾斜的首要對象為確保項目交付，所以2023年竣工修復(fù)具備確定性。2022年，新開工面積同比下降39.4%，12月單月增速為-44%，目前開工情況處于歷史最低水平;1-12月施工面積累計同比下降7.2%。

物業(yè)管理企業(yè)第三方拓展也繼續(xù)加速。根據(jù)克而瑞物管發(fā)布的《2023年1月中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)新增合約面積TOP50》數(shù)據(jù)顯示，1月TOP50物企新增第三方拓展數(shù)量701個，22年同期數(shù)據(jù)為467個，同比增長63.79%;22年前11個月平均同比增速為49.67%，同比增速超2022年均值。

申港證券在近期研報中指出，近幾月TOP10城市服務(wù)中標金額合計均在10億元以下，1月合同額共計6.5億元。頭部物企布局城市服務(wù)賽道依舊廣闊，碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、雅生活、萬物云等物企均在城市服務(wù)方面保持領(lǐng)先水平。

國信證券表示，節(jié)后銷售逐漸修復(fù)，但房企現(xiàn)金流壓力未解，高層對房地產(chǎn)的支持態(tài)度愈發(fā)明確，雷不會爆，基本面磨底會繼續(xù)，我們認為，后續(xù)需求端政策跟進力度無須擔憂，可靜待居民和房企信心重筑。我們看好三條主線：①久經(jīng)考驗的優(yōu)質(zhì)房企;②接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標的;③受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊。

申港證券認為，目前物業(yè)板塊已進入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴大，物企尋求獨立擴張能力將持續(xù)加強。建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨立發(fā)展能力較高的全國性物企綠城服務(wù)，關(guān)注高彈性標的碧桂園服務(wù)。

相關(guān)概念股：

佳兆業(yè)美好(02168)：公司的服務(wù)主要包括物業(yè)管理服務(wù)、支付前及顧問服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)及智能解決方案服務(wù)。

碧桂園服務(wù)(06098)：公司經(jīng)歷大規(guī)模并購后，在管面積由2020年3.8億平增至2022H1的8.4億平，對應(yīng)合約面積由8.2億平增至16.1億平，按照2022年中期數(shù)據(jù)，公司仍有7.7億平合約面積待轉(zhuǎn)化，儲備面積充裕，未來基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)增長確定性強。

保利物業(yè)(06049)：母公司保利發(fā)展業(yè)務(wù)經(jīng)營相對穩(wěn)健、新盤推售穩(wěn)步進行，物業(yè)公司增值服務(wù)各業(yè)務(wù)線條預(yù)計延續(xù)平穩(wěn)發(fā)展勢頭。公司在辦公類業(yè)態(tài)拓展規(guī)模最大，為127萬方。

萬物云(02602)：萬物云母公司支持疊加高質(zhì)量外拓和收并購，管理規(guī)模持續(xù)提升，全業(yè)態(tài)簽約面積10.4 億方，在管面積8.1 億方，居行業(yè)前列。

華潤萬象生活(01209)：截至2022年6月底，華潤萬象生活購物中心商業(yè)、寫字樓運營服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)在管面積為1826.7萬平方米、卓越商企服務(wù)的商務(wù)物業(yè)在管面積為2302.7萬平方米。2022年上半年，華潤萬象生活商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為50.3%。同期，卓越商企服務(wù)商務(wù)物業(yè)的毛利率為25.5%。