房地產(chǎn)市場反彈未至，相關股票已然聞聲先漲。自去年10月以來，貝殼-W(02423)股價已從最低點的24.75港元回到了50港元上方，股價修復漲幅超100%，并于2月14日達到歷史最高點55.8港元。
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從消息面上來看，貝殼此番股價上漲，利好因素主要有二：房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇利好和業(yè)績基本面的改善。
隨著政策面釋放多重利好信號，房地產(chǎn)行業(yè)已顯現(xiàn)回暖跡象。2022年四季度，“金融16條”出臺，行業(yè)“三箭齊發(fā)”，民營房企流動性壓力緩解，下游房地產(chǎn)中介行業(yè)也將迎來業(yè)績回升;
2022年三季度，貝殼最終扭虧為盈，經(jīng)調(diào)整凈利潤為19億元，而2021年同期經(jīng)調(diào)整凈虧損為8.88億元。毛利率從2021年同期的15.2%提升至2022年Q3的27%。
近期來看，一眾房企及房地產(chǎn)上下游企業(yè)都迎來了機構(gòu)的唱好之聲。摩根大通將貝殼(BEKE.US)的股票評級由“中性”上調(diào)至“增持”，目標價由17美元上調(diào)至21美元。分析師指出，隨著房地產(chǎn)市場的正?；摴镜亩唐谑找娲嬖谏闲锌臻g。招銀國際也發(fā)布研報稱，房地產(chǎn)銷售在節(jié)后如期好轉(zhuǎn)，二手房回暖或使貝殼受益。
不過，在跟隨市場陷入房地產(chǎn)利好所帶來的狂熱樂觀情緒之前，貝殼背后更深層的隱憂更加不可忽視。
互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介下半場：增長見頂、進退維谷
在互聯(lián)網(wǎng)所帶來的泡沫退去后，整個互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介行業(yè)都顯得有些“進退維谷”。
自2014年起，以愛屋吉屋為代表的眾多互聯(lián)網(wǎng)平臺紛紛涌現(xiàn)，但不過兩三年時間就接連遭遇滑鐵盧。而在2020年之后，受到疫情中上游房地產(chǎn)行業(yè)的拖累，房產(chǎn)中介們更是轉(zhuǎn)行的轉(zhuǎn)行、甚至有人做起了社區(qū)團購和賣菜。身為頭部互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介，貝殼僅在2022年就傳出三次裁員消息。
不過，就算排除疫情“黑天鵝”事件的影響，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介這門生意也沒有看上去那么美好。
據(jù)智通財經(jīng)APP了解，2021年，貝殼在房產(chǎn)經(jīng)紀市場的份額為9.7%，而當年前五大房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場份額合計僅為14.6%。可以說，貝殼的規(guī)模遠超其它房產(chǎn)經(jīng)紀公司，已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)當之無愧的頭部企業(yè)。
但從以往業(yè)績來看，2017-2019年貝殼分別凈虧損5.38億元、4.28億元、21.80億元，僅在2020年實現(xiàn)全年盈利，而2021年則繼續(xù)凈虧損5.25億元，可謂疲態(tài)盡顯。
即使在2022年第三季度，貝殼再度扭虧為盈，其實質(zhì)上也是為了降低成本而付出了業(yè)務規(guī)模縮水的代價：截至9月30日，活躍門店數(shù)量為39713家，同比下滑19.7%，活躍經(jīng)紀人數(shù)量為372718名，同比減少20.4%。
從企業(yè)的發(fā)展角度來講，“節(jié)衣縮食”過冬只不過是困難時期不得已的舉措，長期這樣做無異于“飲鴆止渴”。在復蘇信號顯現(xiàn)后，市場更為關心的是貝殼能否尋找到新的利潤點，重回增長軌道。不過，迄今為止，貝殼開辟新增長曲線的努力難言樂觀。
據(jù)智通財經(jīng)APP了解，在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務這項主業(yè)上，目前貝殼在高線城市的占有率已經(jīng)接近天花板：以鏈家在北京二手房市場的占有率為例，自2016年后就沒有明顯增長。此外，2021年還傳出了貝殼中介費用逐步上漲的消息，公司二手房交易貨幣化率從2021年第二季度的1.47%提升至當年第四季度的1.69%。中介費的上漲最終仍會傳遞到銷售鏈末端的消費者身上，對公司口碑造成打擊。
而在進軍低線城市上，貝殼擴張的腳步也頻頻受阻。由于房產(chǎn)經(jīng)紀的區(qū)域性和重線下特征，互聯(lián)網(wǎng)線上流量轉(zhuǎn)化為線下成交的打法并不那么吃香。在低線城市，房產(chǎn)市場本身需求有限、顧客價格敏感度高，與貝殼這類互聯(lián)網(wǎng)平臺利用高速規(guī)模擴張彌補燒錢虧損的模式并不匹配。
前有擴張不利，后有競爭對手虎視眈眈，貝殼“中介一哥”的地位顯得愈發(fā)尷尬。2022年度，通過短視頻直播進行賣房的平臺“理想家”房產(chǎn)業(yè)務總交易額(GTV)已經(jīng)超過100億元，現(xiàn)已覆蓋長春、天津、沈陽、滄州、鄭州等數(shù)十個城市。
據(jù)披露，2022年理想家發(fā)起的購房節(jié)共有近600萬人參加，一個月時間內(nèi)，總銷售額(GTV)38.8億元，總銷售3270套，帶動超45個城市超600個樓盤達成交易。
此前，阿里、字節(jié)跳動等互聯(lián)網(wǎng)大廠都曾入局線上直播賣房業(yè)務，不過互聯(lián)網(wǎng)巨頭開辟房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，仍需面臨跑通線上線下銷售閉環(huán)的挑戰(zhàn)。
“一體兩翼”戰(zhàn)略有多少看點?
房地產(chǎn)經(jīng)紀主業(yè)“內(nèi)憂外困”之下，貝殼將目光轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)上下游的延伸環(huán)節(jié)：家裝家居業(yè)務。
2022年第三季度，貝殼家裝家居的凈收入為18億元，相比2021年同期的6000萬元有大幅上漲，主要來自于公司完成了對圣都家裝的收購并合并報表。截至目前，貝殼既有自身旗下的被窩家裝，又有剛剛收購的圣都家裝，進軍家裝業(yè)務的決心已然十分明確。
同年，貝殼正式提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略，將未來的增長押注在家裝家居業(yè)務和房屋租賃業(yè)務上。
從家裝家居角度來看，萬科等各大房企近些年來布局家裝業(yè)務者眾，但業(yè)績與口碑俱佳者寥寥。一方面，家裝市場已成紅海，另一方面，家裝行業(yè)長期存在環(huán)節(jié)復雜、缺乏標準、容易產(chǎn)生糾紛等問題，其利潤率也不如房產(chǎn)主業(yè)高。
據(jù)智通財經(jīng)APP了解，雖然家裝行業(yè)市場較為分散，至今還未誕生出裝修巨頭，但縱觀行業(yè)變遷，一眾房企從高調(diào)進軍到銷聲匿跡的轉(zhuǎn)變，也說明家裝市場并非一塊好啃的骨頭。
裝修與買房一樣，是低頻次、高客單價的服務，且同樣深受上游房地產(chǎn)業(yè)的繁榮程度影響。此外，二手房、二手車都是標準化產(chǎn)品，但裝修則是非標準化服務，更加需要用戶的信任與口碑。
從二手房交易進軍家裝市場，這樣的“跨界”能為貝殼帶來多少協(xié)同效率?貝殼又是否能夠有著足夠的時間與資金，靜下心來深耕這個行業(yè)呢?
作為“一體兩翼”中的另一翼、房屋租賃業(yè)務，在貝殼最新披露的第三季度財報中并未單獨統(tǒng)計，而是歸于“新興業(yè)務及其他業(yè)務”，在第三季度中營收8億元，同比增長45.8%。相比總計176億元的營收，目前其收入占比幾乎可以忽略不計。
小結(jié)
總的來說，無論是撐起主要營收的房產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，還是高調(diào)宣傳的家裝家居和房屋租賃業(yè)務，目前的貝殼都并沒有太多的看點。在目前房地產(chǎn)業(yè)復蘇帶來的利好經(jīng)過充分消化、公司估值已處于歷史高位的情況下，未來留給貝殼的上行空間有限。
