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長期以來，房地產(chǎn)一直是投資者在經(jīng)濟風(fēng)暴中用以尋求庇護的避風(fēng)港，因為房地產(chǎn)能夠提高租金來抵消通脹的影響。房地產(chǎn)市場可以是高利潤的，但對于那些直接管理房地產(chǎn)的人來說同樣是非常耗時、昂貴甚至令人沮喪的。這使得不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域中具有吸引力的投資方式。投資者可以享受較低的進入成本和被動的收入流，而無需積極管理租戶和建筑。

MAA房產(chǎn)信托(MAA.US)是其中一個很好的投資標(biāo)的。該公司是美國最大規(guī)模的機構(gòu)房東之一，擁有16個州和哥倫比亞特區(qū)共300個公寓社區(qū)近10.2萬套公寓的所有權(quán)權(quán)益。亞特蘭大是MAA最大的市場，約占其同店收入的13%，其次是達拉斯、奧蘭多和坦帕等，而這些城市都具有高增長、低失業(yè)率的特點。

MAA多年來在投資者回報方面創(chuàng)造了令人印象深刻的記錄。該公司在今年1月向股東支付每股1.40美元的股息，較上一季度增長了12%，且這是該公司連續(xù)第116個季度派息。在過去近十年的時間里，MAA的累計回報率為272.3%，表現(xiàn)好于Vanguard不動產(chǎn)信托指數(shù)ETF(VNQ.US)和標(biāo)普500指數(shù)這兩個基準(zhǔn)指數(shù)。

MAA一直在檢查安全、可靠的REIT投資。該公司擁有易于管理的債務(wù)和充足的流動性，可以進一步投資于一個已經(jīng)擁有房產(chǎn)和租戶的投資組合，產(chǎn)生可靠的(理想情況下是增長的)現(xiàn)金流、以及可持續(xù)的股息支付率。

運營資金(FFO)是衡量REITs如何產(chǎn)生和使用現(xiàn)金的標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)，包括滿足其至少90%的應(yīng)稅收入用于支付股息的要求。在這方面，MAA的情況看起來不錯。該公司預(yù)計，到2023年，核心FFO將升至每股8.88美元-9.28美元，較2022年的每股8.50美元大幅躍升。該公司今年的可比物業(yè)收入和每股收益也有望顯著高于去年。

與此同時，該公司目前基于現(xiàn)金流的派息率約為54%，按REIT的標(biāo)準(zhǔn)衡量的話相當(dāng)?shù)?，這表明該公司有能力隨時進一步增加股息。MAA已經(jīng)連續(xù)13年提高股息，目前的股息收益率約為3.2%，股價約為174美元。

投資者對利率上升影響REITs擴張資金能力、以及對租賃物業(yè)繼續(xù)大幅提高租金的擔(dān)憂抑制了他們對這一行業(yè)的興趣。不過，MAA是一家久經(jīng)考驗的公司，其擁有信用評級、經(jīng)驗豐富的管理、以及為其龐大投資組合的計劃收購、開發(fā)和再開發(fā)提供資金的目標(biāo)市場。

MAA的股價在過去12個月里下跌了約17%，相比之下，標(biāo)普500指數(shù)在同一時期內(nèi)的跌幅為7%，Vanguard不動產(chǎn)信托指數(shù)ETF的跌幅則為13%。當(dāng)然，該股在一年前的價格是創(chuàng)紀錄的，其股價/每股FFO的比率仍接近19倍，與過去10年的平均水平相當(dāng)，但遠高于五年前的12倍。

因此，盡管近年來投資者普遍看好MAA，但情況總是會發(fā)生變化。租金上漲可能會放緩或停止，而房地產(chǎn)市場哪怕出現(xiàn)一點衰退也會削弱收益增長的動力。不過，總的來說，MAA一直被證明是一種為投資者增加財富的有效方法，無需直接擁有房地產(chǎn)或進行管理，而且還具有上市公司股票所帶來的流動性。該公司的資產(chǎn)負債表、投資組合和管理能力可以讓人相信，這種穩(wěn)定的表現(xiàn)可以持續(xù)下去。