經(jīng)歷兩年的艱難時(shí)光，如今的貝殼-W(02423)似乎正在逐漸走出低谷。
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剛剛過(guò)去的2022年，算得上是這家昔日的房產(chǎn)巨頭“涅槃重生”的一年：5月，貝殼以“雙重主要上市+介紹上市”的方式回港上市，打消了市場(chǎng)對(duì)中概股的疑慮;而在業(yè)績(jī)方面，隨著“一體兩翼”戰(zhàn)略推進(jìn)、降本增效舉措落地，各項(xiàng)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)均出現(xiàn)明顯改善，家裝家居業(yè)務(wù)更是有望成為第二成長(zhǎng)曲線。
而在市場(chǎng)反響方面，股價(jià)的一路上行，似乎也預(yù)示著投資者正對(duì)這家成功“轉(zhuǎn)身”的巨頭重拾信心。在10月底達(dá)到股價(jià)最低點(diǎn)后，公司港、美股股價(jià)迎來(lái)強(qiáng)勢(shì)反彈，僅僅兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)自最低點(diǎn)漲幅已分別達(dá)到180%與192%。
估值修復(fù)的同時(shí)，各家機(jī)構(gòu)亦紛紛給出樂(lè)觀預(yù)期：華安證券首予貝殼“買入”評(píng)級(jí)，稱房地產(chǎn)行業(yè)需求端修復(fù)在即，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著;浙商證券報(bào)告則稱，較高的規(guī)模和基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)壁壘將為貝殼帶來(lái)更多的拓展機(jī)會(huì)。
股價(jià)與機(jī)構(gòu)一片唱好，是否表明貝殼已迎來(lái)左側(cè)布局時(shí)點(diǎn)?
盈利能力修復(fù) 主業(yè)環(huán)比增速跑贏大市
2022年第三季度，貝殼自2021年三季度以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)盈利，成功扭虧為盈。公司單季度總交易額(GTV)為7371億元(人民幣，下同)，營(yíng)業(yè)收入為176億元，環(huán)比增長(zhǎng)28%;凈利潤(rùn)為7.16億元，而2021年同期凈虧損為17.66億元。
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，作為房產(chǎn)中介服務(wù)平臺(tái)的貝殼業(yè)績(jī)也不太樂(lè)觀：2017-2019年貝殼分別凈虧損5.38億元、4.28億元、21.80億元，在2020年短暫實(shí)現(xiàn)全年盈利后，2021年繼續(xù)回歸虧損。
2019-2021年間，公司毛利率分別為24.49%、23.92%和19.59%，同樣處于下降趨勢(shì)。不過(guò)，2022年第三季度，毛利率回升至27.0%，相比去年同期的15.2%有明顯提升。
對(duì)于毛利率上升的原因，貝殼方面表示，相較于其他收入，貢獻(xiàn)利潤(rùn)率較高的存量房業(yè)務(wù)收入占總收入比重提升。此外，利潤(rùn)率較高的項(xiàng)目數(shù)量增多以及固定薪酬成本占新房業(yè)務(wù)凈收入的比例相對(duì)降低，致使新房業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)利潤(rùn)率同比提高。
在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)繼續(xù)下行的大環(huán)境下，三季度貝殼存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)環(huán)比有所改善。第三季度，貝殼存量房交易的總交易額為4490億元，同比增加18.7%，存量房業(yè)務(wù)凈收入為72億元，環(huán)比增長(zhǎng)29%;新房交易的總交易額為2615億元，新房業(yè)務(wù)凈收入為78億元，環(huán)比增長(zhǎng)17%。
從行業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在筑底，開(kāi)發(fā)投資低迷態(tài)勢(shì)延續(xù)，各項(xiàng)指標(biāo)處于低位。三季度全國(guó)商品房銷售面積32499萬(wàn)平方米、銷售金額33308億元，兩項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比分別下跌14.2%和8.5%，同比跌幅分別為22.1%和20.4%;新房、二手房?jī)r(jià)格同環(huán)比持續(xù)下跌，30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交總面積5054.64萬(wàn)平方米，較上季度增加6.2%，比去年同期減少30.0%，較上季度同比跌幅(-50.8%)收窄。
據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，除了盈利能力有所改善之外，貝殼在“節(jié)流”方面亦成效顯著，這要?dú)w因于公司自2021年3季度以來(lái)就在削減成本上動(dòng)作頻頻：通過(guò)關(guān)閉低效門店、削減活躍經(jīng)紀(jì)人、轉(zhuǎn)化長(zhǎng)期從業(yè)經(jīng)紀(jì)人的模式實(shí)施追求經(jīng)營(yíng)效率的經(jīng)營(yíng)模式，調(diào)整經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。
在成本端，貝殼三季度運(yùn)營(yíng)費(fèi)用總額相比2021年同期(51億元)下降29.9%至35億元，其中一般行政費(fèi)用下降26.4%至17.8億元，研發(fā)費(fèi)用下降51.2%至5.09億元，銷售支出則小幅增長(zhǎng)4.6%至12.58億元，主要是由于圣都家裝財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)并表所致。
而在人員方面，截至2022年3季度，公司經(jīng)紀(jì)人數(shù)量和門店數(shù)量分別為40.3萬(wàn)名和4.1萬(wàn)家，較去年同期下降21%和24%。
主動(dòng)收縮業(yè)務(wù)是公司扭虧為盈的重要原因之一。2022年三季度，公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為12億元，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為6.9%;經(jīng)調(diào)整利潤(rùn)為21億元，經(jīng)調(diào)整利潤(rùn)率為12.0%。
然而，因此帶來(lái)的公司季度MAU指標(biāo)走弱趨勢(shì)亦不可忽視。根據(jù)公司提供的數(shù)據(jù)，截至2022年9月30日止，公司最新移動(dòng)活躍用戶數(shù)量平均為4240萬(wàn)名，不僅沒(méi)有恢復(fù)去年同期4610萬(wàn)名的水平，相較今年6月4300萬(wàn)名的數(shù)據(jù)也有所下滑。
搶占萬(wàn)億級(jí)賽道，家裝家居業(yè)務(wù)成長(zhǎng)正當(dāng)時(shí)?
據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，目前貝殼的交易總額(GTV)主要來(lái)自四大業(yè)務(wù)，即存量房交易、新房交易、家裝家居和新興業(yè)務(wù)部分。2022年三季度，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)的交易額分別為4490億元、2615億元，20億元、247億元，其中存量房交易同比增長(zhǎng)18.7%，新房交易同比下降36.2%，新興業(yè)務(wù)同比下降41.7%，而家裝家居業(yè)務(wù)則成為最大亮點(diǎn)，較去年同期的6600萬(wàn)元呈現(xiàn)出快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。
2021年11月，貝殼宣布了“一體兩翼”的戰(zhàn)略方針，其中“一體”指的是房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)，而“兩翼”則是指家裝業(yè)務(wù)和租賃(新興)業(yè)務(wù)。為此，貝殼設(shè)立了專注于家裝家居的“貝殼整裝大家居事業(yè)群”和專注于房屋租賃的“貝殼惠居事業(yè)群”，欲將房屋租賃和家裝業(yè)務(wù)與主業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略協(xié)同。
在家裝賽道，貝殼可謂早有布局：2020年，貝殼在北京上線了自營(yíng)整裝品牌“被窩家裝”，正式進(jìn)軍家裝行業(yè);2021年，貝殼重金收購(gòu)圣都家裝，這筆對(duì)價(jià)為39.2億元人民幣的交易于2022年上半年完成，并在中期業(yè)績(jī)中正式并表，為當(dāng)期財(cái)報(bào)帶來(lái)了亮眼的利潤(rùn)增長(zhǎng)。
據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，圣都家裝屬于傳統(tǒng)家裝企業(yè)，多年來(lái)主要深耕于華東區(qū)域，而貝殼旗下家裝業(yè)務(wù)被窩家裝在北京發(fā)展迅速，2022年上半年已在北京市場(chǎng)交付近3000單。2022年二季度，貝殼裝修絕對(duì)交付工期有所縮短，對(duì)于竣工的消費(fèi)者滿意度NPS(凈推薦值)也由1月的14%提升到6月的35%。
展望未來(lái)，圣都家裝將繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，由區(qū)域化轉(zhuǎn)向全國(guó)化布局;而據(jù)貝殼管理層透露，被窩將重點(diǎn)利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)推動(dòng)家裝業(yè)務(wù)數(shù)字化，持續(xù)在北京深耕，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。
多年來(lái)，家裝業(yè)務(wù)一直是房地產(chǎn)巨頭們熱切關(guān)注的賽道。一方面，家裝業(yè)務(wù)屬于住宅產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)展業(yè)務(wù)，有利于房企的產(chǎn)業(yè)鏈上下游協(xié)同布局，并發(fā)揮房企的供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì);另一方面，傳統(tǒng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)縮水、房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，都在促使房企們尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
在家裝市場(chǎng)，房企巨頭們?cè)缫讯啻卧囁呵坝?015年萬(wàn)科聯(lián)合鏈家推出“萬(wàn)鏈”，后有巨頭們紛紛成立“鳳凰家裝”、“塘鵝”等自營(yíng)家裝品牌。不過(guò)，其中大部分動(dòng)作在高調(diào)“官宣”后便再無(wú)聲息。究其原因，一是家裝業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率不如房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，二是家裝業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)復(fù)雜、直接面向消費(fèi)者，且缺乏行業(yè)統(tǒng)一評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，管理不善、過(guò)度營(yíng)銷等問(wèn)題均導(dǎo)致行業(yè)亂象叢生。
萬(wàn)億級(jí)增長(zhǎng)的市場(chǎng)規(guī)模，仍將吸引玩家們加速涌入，爭(zhēng)奪這份巨大的蛋糕。據(jù)貝殼研究院測(cè)算，2022-2030年期間我國(guó)住房裝修總需求每年在30-50億平米之間;據(jù)社科院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，家裝家居市場(chǎng)總體規(guī)模在2025年達(dá)到5萬(wàn)億元左右，在2030年達(dá)到7萬(wàn)億元左右，年均增長(zhǎng)率超過(guò)6%。
對(duì)家裝家居業(yè)務(wù)的加碼，無(wú)疑將為貝殼的后續(xù)業(yè)務(wù)帶來(lái)更多的上行空間。
相比之下，公司的租賃業(yè)務(wù)則稍顯遜色。截至第三季度末，貝殼簽約口徑在管房源量超過(guò)8.5萬(wàn)間，環(huán)比增長(zhǎng)100%;其中，分散式租賃業(yè)務(wù)“省心租”的在管規(guī)模突破5萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)近70%，并已經(jīng)進(jìn)入13個(gè)城市。
小結(jié)
展望后市，隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸復(fù)蘇，在業(yè)內(nèi)依靠大量房源構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)壁壘的貝殼仍將具有深厚的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。以收購(gòu)交易快速切入家裝家居市場(chǎng)、以數(shù)字化賦能家裝行業(yè)，對(duì)如今的貝殼來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)好的開(kāi)始，但要重回往日的“高光時(shí)刻”，貝殼要走的路還很漫長(zhǎng)。
